부산지방법원 2025타경4943. 광안동 가비펠리치 9층 905호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물의 평가 대상들이 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형 원룸형)으로 나뉘어 이용되는 것으로 나타나므로, 일반 아파트로 단순 가정해 접근할 물건은 아닙니다. 대상의 말소기준은 2020.05.27 사상신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 1,016,400,000원으로 설정됐다가 2022.09.01 861,300,000원으로 변경됐고, 이후 근저당권 이전과 질권 설정이 이어졌습니다.

현재 최저매각가는 1회 유찰 후 100,100,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 124,000,000원보다 23,900,000원 낮고, 최신 거래 128,000,000원보다도 27,900,000원 낮습니다. 그러나 이 단지의 최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 18.8% 하락했습니다. 따라서 전체 5건 평균 141,200,000원과 비교해 할인폭을 크게 보이는 방식보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단하는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리

소유권 흐름에서는 2020.03.19 가비건설의 소유권보존 후 우리자산신탁으로 신탁됐다가 2020.05.27 신탁이 정리되고 최보광에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 사상신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2025.02.20 임의경매개시결정과 2025.03.14 황로희의 주택임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤입니다. 황로희의 임차보증금은 85,000,000원이지만 주민등록·점유개시가 2024.06.20으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차·점유 관계 — 인수보다 ‘누가 실제 점유하는지’ 확인

현황조사와 문건에서 확인되는 실제 임차·전입 관련자는 11명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 별도 합산 제외 대상은 없습니다. 다만 황로희를 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않았고, 이소연은 조사상 점유 부분이 806호로 기재돼 대상 905호와 호수가 다릅니다. 이는 대항력 인수 문제와 별개로 현장 점유자를 특정할 때 반드시 대조해야 할 부분입니다.

③ 시세 비교 — 할인은 존재하지만 시장은 하락 중

가비펠리치의 비교 면적은 대상 25.74㎡에 가까운 25.11~25.24㎡ 거래입니다. 최근 확인 거래 5건의 전체 평균은 141,200,000원이지만, 2023년의 148,000,000원· 180,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 2건 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 100,100,000원은 최근 12개월 평균의 80.7%입니다. 최근 평균보다 23,900,000원 낮고, 최신 거래 128,000,000원보다 27,900,000원 낮습니다. 즉 현 회차에는 가격 할인 자체는 존재합니다. 다만 최근 시세가 이전 거래들보다 18.8% 하락한 만큼, 2023년 고가 거래를 기준으로 할인율을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권 기준 미배당액이 918,501,400원 발생하지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오

낙찰가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 근저당 미배당을 매수인의 추가 취득비용으로 더하는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득 기준은 확인된 권리관계상 최저가 100,100,000원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
• 용도 혼재. 감정평가 대상 호실들은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(아파트-도시형 원룸형)으로 구분돼 이용되고 있습니다. 사건상 대상 용도는 근린시설입니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함. 공시지가 5,943,000원/㎡, 북서측 약 20m 도로와 접합니다.
• 규모. 가비펠리치 89세대, 사용승인 기준 2020.03.12. 비교 거래 면적은 대상 25.74㎡와 유사한 25.11~25.24㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 확인. 전입 관련자가 여러 명이고 점유 부분 미상이 많으므로, 실제 905호 점유자가 누구인지 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
• 806호 기재 대조. 이소연은 조사상 점유 부분이 806호로 확인됩니다. 대상 905호와 다른 호수이므로 조사기록과 현황을 대조해야 합니다.
• 황로희 임차권. 보증금 85,000,000원, 건물 전부에 대한 임차권등기가 있으나 전입·점유개시가 2024.06.20으로 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 과거 180,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 128,000,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 18.8% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세 아래라도 하락 추세가 이어질 가능성을 가격 상한에 반영해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이며 건물 내 오피스텔·도시형 공동주택 이용이 혼재하므로, 대상 905호의 공부상·현황상 용도와 실제 이용 가능 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.07.15 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리 인수는 없지만 점유 확인은 필수”

이 물건은 말소기준이 2020.05.27로 명확하고, 확인된 전입자들은 모두 그 이후에 전입했습니다. 보증금 85,000,000원의 황로희 임차권도 후순위여서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거치며 100,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원보다 낮습니다.

다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 할인물건’으로만 보면 부족합니다. 전입 관련자가 11명 확인되고 다수의 점유 부분과 보증금이 명확하지 않으며, 대상과 다른 806호 기재도 섞여 있습니다. 게다가 사건상 용도는 근린시설이고 건물 내 이용 형태도 혼재합니다. 시장 가격 역시 최근 기준 18.8% 하락했습니다. 결론적으로 가격 메리트는 생겼고 권리 인수는 0원이지만, 점유관계·용도·최근 하락 시세를 확인한 뒤 보수적으로 응찰가를 정할 물건입니다.