의정부지방법원 2025타경62866. 경기도 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-310호로, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 사용승인일은 2020.11.04이고, 현재 등기상 소유자는 주식회사참조은쇼핑24입니다. 2023.08.31 소유권이전 등기에는 거래가액 247,806,755원이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2024.05.20 설정된 중소기업은행 근저당권 2,616,000,000원입니다. 그 이후 국세·지방세 압류, 가압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 후순위 권리보다는 말소기준보다 앞선 전입 기재 2건입니다. 배당표상 두 보증금은 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층비-310호 |
| 용도 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,607,247,812원 |
| 말소기준 | 2024.05.20 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 핵심은 선순위 전입 기재
2023.08.31 설정된 우리은행 근저당권 4,920,000,000원은 2024.05.20 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력 2건이지만 호수 불일치 확인 필수
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03 | 10,000,000원 / 700,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 가정 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02 | 10,000,000원 / 550,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 가정 |
시간 순서만 보면 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 2024.02.02, 유경열은 2024.05.03 전입으로 말소기준일 2024.05.20보다 앞섭니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 확정일자는 기재돼 있지 않고 배당 시뮬레이션상 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있어, 두 보증금은 경락대금에서 배당받지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 49% 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 236,000,000원, 현재 최저매각가는 115,640,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 매수인 인수 가정액 20,000,000원을 더하면 실제 자금부담은 135,640,000원, 감정가 대비 약 57.5%가 됩니다.
다만 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래와 직접 비교할 수 있는 가격자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 절반 수준까지 유찰됐다는 사실 자체를 시세 대비 할인으로 바꿔 해석해서는 안 됩니다. 특히 공부상 용도가 공장(지식산업센터)이므로 아파트처럼 단순한 평형 평균가격으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 인수 · 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 |
| 3. 에스플러스아이비 유한회사 가압류 | 87,794,520원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 33,900,950원 | 0원 |
| 5. 농협은행 주식회사 가압류 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,764,767,863원 중 예상 배당액은 113,221,040원, 미배당은 2,651,546,823원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 두 대항력 임차 보증금 20,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수 가정 2,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 115,640,000원 | 20,000,000원 | 2,651,546,823원 |
| 3회 유찰 시 | 80,948,000원 | 20,000,000원 | 2,685,676,927원 |
| 4회 유찰 시 | 56,663,600원 | 20,000,000원 | 2,709,524,208원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 80,948,000원, 네 차례 유찰 구간에서는 56,663,600원으로 내려가지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 매 회차 20,000,000원으로 동일합니다. 따라서 유찰률만 보는 것보다 인수 보증금과 실제 시장가격을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제3층 비-310호입니다. 사용승인일은 2020.11.04입니다.
- 입지. 파주시 문발동 소재 문발I·C 남동측 인근으로, 대규모 아파트·연립/다세대·단독·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역과 군사기지 및 군사시설 관련 제한도 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 평지·부정형으로 공업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 물건군 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 비-310호와 임차 호수 대조. 현황조사상 비415호·비503호·비517호 기재가 이 경매목적물에 어떤 방식으로 연결된 것인지 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 20,000,000원 인수 여부. 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 대항력·점유관계가 실제 목적물에 적용되는지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 세금 관계를 확인하세요.
- 감정가 할인 착시. 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세와의 비교가 되지 않은 상태이므로 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 지식산업센터 이용제한. 국가산업단지·산업시설구역 및 공부상 공장이라는 이용상태를 전제로 실제 사용 가능 업종과 취득 목적을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 2,000만원과 호수입니다
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 115,640,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 배당 시뮬레이션대로라면 매수인은 대항력 보증금 20,000,000원을 추가로 부담해 실질취득 135,640,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
더구나 그 인수 가정의 근거가 된 점유자들의 호수는 비503호·비517호이고, 다른 점유자도 비415호로 기재돼 있어 모두 경매목적물 비-310호와 다릅니다. 이 불일치가 해소되지 않은 상태에서는 권리부담을 0원으로 낮춰 잡는 것도, 반대로 20,000,000원이 확정 인수된다고 단정하는 것도 위험합니다. 여기에 실제 거래시세 비교가 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차관계와 가격 검증은 아직 남아 있는 사건입니다.
