의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-503호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 236,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 115,640,000원입니다. 표면가격만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만으로 매입원가를 계산하면 안 됩니다.
말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 등기상 그 뒤에 설정된 국세·지방세 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 가운데 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 각각 말소기준보다 이른 전입으로 대항력이 인정되어, 배당으로 회수되지 않는 보증금 각 10,000,000원, 합계 20,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,607,247,812원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 2명은 인수
2023.08.31. 우리은행 근저당권은 2024.05.20. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당권이 현재 말소기준입니다. 2022년 파주시 압류 역시 2023.08.31. 해제로 말소됐습니다. 이후의 국세·지방세 압류와 가압류들은 경매로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 대상 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 10,000,000원 인수 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 10,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 3명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 그중 유선민은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 말소기준보다 전입이 빨라 대항력이 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으며 배당요구 내역도 확인되지 않아, 제공된 배당 계산에서는 두 사람의 보증금 합계 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영했습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 135,640,000원으로 봐야 한다
현재 회차 최저가는 115,640,000원으로 감정가 236,000,000원의 49%입니다. 그러나 낙찰자가 별도로 떠안는 임차보증금 20,000,000원을 합치면 실질취득은 135,640,000원입니다. 이는 감정가의 약 57.5%입니다.
3회 유찰 시 매각가는 80,948,000원, 4회 유찰 시 56,663,600원으로 내려가지만 인수 보증금 20,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 실질취득은 각각 100,948,000원, 76,663,600원이 됩니다. 유찰이 거듭될수록 낙찰대금은 낮아져도 인수금액 자체는 줄지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 인수 · 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 |
| 3. 가압류 · 에스플러스아이비 유한회사 | 87,794,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 33,900,950원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,418,960원 차감 후 중소기업은행에 113,221,040원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당은 2,651,546,823원입니다. 임차인 인수액 20,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 부담하는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장으로, 감정평가에서도 일련번호 물건들을 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사했습니다.
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근으로, 주위에 대규모 아파트·연립·다세대·단독·다가구주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2020.11.04.입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당하고 제한보호구역 등 규제가 중첩돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 회차는 최저가 115,640,000원이 아니라 인수액 20,000,000원을 더한 실질취득 135,640,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 2명 확인. 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 점유·보증금·임대차계약 존속 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 재확인. 현재 자료상 두 대항력 임차인은 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도와 수요층 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터) 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 산업단지·산업시설구역 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 가격이 시장 대비 저렴한지 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 세금 관련 원자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 20,000,000원
이 물건의 표면적인 장점은 감정가 236,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 115,640,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석의 결론은 최저가 49%가 아니라 대항력 임차인 2명의 보증금 20,000,000원 인수에서 출발해야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 135,640,000원이며, 3회 유찰 시 100,948,000원, 4회 유찰 시 76,663,600원입니다.
등기부상 말소기준 이후의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 인수는 별개입니다. 여기에 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당순위 변동 가능성도 확인해야 합니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득가격이 시장 대비 저렴한지 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라 “인수액까지 포함한 총취득원가가 시장에서 경쟁력이 있는가”를 확인한 뒤 입찰해야 하는 지식산업센터 물건입니다.
