의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-311호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2020.11.04입니다. 현재 소유자는 주식회사참조은쇼핑24이며, 2023.08.31 소유권이전 당시 등기 거래가액은 247,806,755원입니다. 이후 2024.05.20 중소기업은행 근저당권 2,616,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다.
표면 가격만 보면 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰돼 115,640,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 최저가만 보아서는 안 됩니다. 현황조사상 말소기준권리보다 먼저 전입한 유경열, (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 보증금이 각각 10,000,000원이고, 배당표상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 현재 회차의 실질취득액은 115,640,000원 + 20,000,000원 = 135,640,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-311호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 |
| 등기 거래가액 | 247,806,755원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,607,247,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 핵심은 선순위 점유자 2명
2022.09.15 파주시 압류는 말소기준권리보다 앞서 있었지만 2023.08.31 해제로 이미 말소됐습니다. 2023.08.31 우리은행 근저당권 4,920,000,000원도 2024.05.20 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 기준이 되는 권리는 2024.05.20 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 파주시 압류, 에스플러스아이비 유한회사·중소기업은행·농협은행 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 2,000만원 인수 계산
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 보증기관 승계 없음 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 보증기관 승계 없음 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 · 보증기관 승계 없음 |
현황조사상 실제 점유자는 3명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그중 유경열은 2024.05.03, (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 2024.02.02 전입으로 말소기준권리 2024.05.20보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 두 사람 모두 대항력 있음 · 우선변제권 없음으로 보아 보증금 각 10,000,000원, 합계 20,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
반면 유선민은 2024.12.31 전입으로 말소기준권리 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 현황조사에 표시된 점유 부분은 각각 비415호·비503호·비517호이고 경매 대상 표시는 비-311호이므로, 입찰 전 실제 점유 범위와 각 호실 관계를 원본 현황조사 및 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 115,640,000원으로 감정가 236,000,000원의 49% 회차입니다. 하지만 여기에 매수인이 인수하는 보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득액은 135,640,000원입니다.
등기상 2023.08.31 소유권이전 거래가액은 247,806,755원이지만, 이를 현재 실거래 시세로 대체해 판단할 수는 없습니다. 현재 회차에서 확인 가능한 확정적인 것은 감정가 236,000,000원, 최저가 115,640,000원, 인수액 20,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 인수 · 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 |
| 3. 가압류 · 에스플러스아이비 유한회사 | 87,794,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 33,900,950원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,764,767,863원 중 예상 배당은 113,221,040원, 미배당은 2,651,546,823원입니다. 대항력 임차인 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 사용승인일은 2020.11.04이고 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 파주시 문발동 문발I·C 남동측 인근으로 대규모 아파트, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 653,800원/㎡이며 토지면적은 10,654.4㎡입니다.
- 제한. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 115,640,000원에 인수 보증금 20,000,000원을 더한 135,640,000원을 기준으로 판단하세요.
- 선순위 임차인 확인. 유경열·(주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 대항력, 실제 점유, 임대차계약서와 보증금 반환관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유 호실 대조. 현황조사상 점유 부분이 비415호·비503호·비517호로 표시되어 있으므로 경매 대상 비-311호와의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세인지 확인해 실제 배당순위와 추가 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다. 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 산업단지 규제. 국가산업단지·산업시설구역 및 토지거래계약 허가구역 등 이용·취득 관련 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 2,000만원 인수가 먼저다
이 물건의 첫인상은 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰돼 115,640,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 2명입니다. 배당 시뮬레이션상 두 사람의 보증금 합계 20,000,000원이 그대로 매수인에게 넘어가므로 현재 회차의 실질취득은 135,640,000원입니다.
후순위 압류·가압류와 중소기업은행 근저당은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수와 세금 배당, 점유 호실 확인이 남습니다. 게다가 공부상 공장(지식산업센터)이고 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 단순 소멸형이 아니라 인수 부담이 남는 유형이며, 가격 판단도 실질취득액과 현장 시세를 함께 놓고 해야 합니다.
