의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-415호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 현재 최저매각가는 115,640,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,616,000,000원입니다. 이후 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차가 감정가 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 자료는 제시되어 있지 않아 115,640,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 임차인 호실과 실제 인수 범위를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-415호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,607,247,812원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.08.31. 주식회사참조은쇼핑24로 소유권이 이전되었고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권은 2024.05.20. 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 2,616,000,000원입니다. 그 뒤의 국·파주시 압류, 에스플러스아이비 유한회사·중소기업은행·농협은행 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 본건 비415호와 다른 호실이 함께 나타난다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음우선변제 미상 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음우선변제 미상 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 있음우선변제 미상 |
본건 비415호와 직접 일치하는 임차인은 유선민이며, 전입일 2024.12.31.은 말소기준권리인 2024.05.20.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 표시되지만, 점유 부분이 각각 비503호·비517호입니다. 따라서 이 두 보증금이 비415호 매수인에게 실제로 승계되는지는 호실 귀속 확인이 선행되어야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 판단 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 115,640,000원으로 감정가 236,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 80,948,000원, 4회 유찰 시 56,663,600원 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 인수 · 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 |
| 갑구 9번 가압류 · 에스플러스아이비 유한회사 | 87,794,520원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 33,900,950원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,764,767,863원, 총 배당액은 113,221,040원, 미배당은 2,651,546,823원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 20,000,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다.
- 입지. 경기도 파주시 문발동 문발I·C 남동측 인근이며, 대규모 아파트·연립·다세대·단독·다가구주택, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2020.11.04.입니다. 위생·급배수시설과 승강기시설이 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역에 포함되고, 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비415호 임차관계 확인. 유선민은 본건 호실과 일치하고 대항력은 없지만, 점유·임대차 현황을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 비503호·비517호 귀속 확인. 유경열·(주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 대항력과 보증금이 본건 비415호에 실제 영향을 주는지 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 확인. 배당모형상 매수인 인수는 20,000,000원입니다. 호실 관계 확정 전에는 실질취득비용을 최저가만으로 판단하지 마십시오.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공장(지식산업센터)으로 평가되어 있으므로 실제 사용 가능 범위와 산업단지·산업시설구역 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차인 호실 표시를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘호실 일치’가 먼저다
이 물건은 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰되어 115,640,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 자료가 없어 시세 메리트를 확인할 수 없습니다. 더 중요한 것은 임차인입니다. 본건 비415호의 유선민은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 배당모형이 인수로 잡은 두 임차인은 비503호·비517호로 표시됩니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 소멸하되, 임차인 호실과 인수 범위는 원본 확인 전까지 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 49%가 아니라, 20,000,000원 인수 산정이 실제 비415호에 적용되는지 확인하는 것입니다.
