💰 실질취득 135,640,000원 🏠 인수 20,000,000원 📉 2회 유찰 · 49% ⚠️ 대항력 임차인 2명
의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-510호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현 소유자는 주식회사참조은쇼핑24이고, 2023.08.31 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 263,540,517원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.20 설정된 중소기업은행 근저당권 2,616,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류, 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “최저가가 감정가의 절반 아래”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 현황조사상 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 말소기준권리 설정일보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 배당표상 각각 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 부담하는 금액은 115,640,000원이 아니라 135,640,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-510호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인일 2020.11.04. |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 · 등기상 거래가액 263,540,517원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,607,247,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금 2,000만원은 별도
과거 2022.09.16 파주시 압류는 2023.08.31 해제로 말소됐고, 2023.08.31 설정된 우리은행 근저당권도 2024.05.20 해지로 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2024.05.20 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2024.07.15 국 압류, 2024.12.05 파주시 압류, 신한카드·에스플러스아이비·중소기업은행·농협은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 2명, 보증금 합계 20,000,000원 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 無 말소기준권리 이후 전입 | 인수 없음 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 | 10,000,000원 인수 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 | 10,000,000원 인수 |
실제 임차인은 3명으로 조사됐고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 각각 말소기준권리보다 전입일이 앞서 대항력이 인정되는 구조이며, 배당표에서도 두 사람의 보증금 합계 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했습니다.
③ 가격 해석 — 최저가 115,640,000원이 실제 부담의 전부가 아니다
현재 회차는 감정가 236,000,000원 대비 49%, 2회 유찰된 최저매각가 115,640,000원입니다. 하지만 낙찰대금과 별도로 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 인수하므로 실질취득은 135,640,000원입니다.
| 현재 회차 | 낙찰가 115,640,000원 + 인수 20,000,000원 = 135,640,000원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 낙찰가 80,948,000원 + 인수 20,000,000원 = 100,948,000원 |
| 4회 유찰 시 | 낙찰가 56,663,600원 + 인수 20,000,000원 = 76,663,600원 |
이 사건에는 동일 물건·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어, 위 금액이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다. 특히 공장(지식산업센터) 용도는 실제 사용·임대수요와 산업단지 규제를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 인수 · 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,295,171원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 에스플러스아이비 유한회사 | 87,794,520원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 33,900,950원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 2,785,063,034원, 예상 배당액은 113,221,040원, 미배당액은 2,671,841,994원입니다. 매수인 인수액 20,000,000원은 매각대금 배분 밖의 별도 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발I·C 남동측 인근으로, 대규모 아파트·연립·다세대·단독·다가구주택과 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 토지. 준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역에 해당하며 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 접도·설비. 단지 동측으로 약 15m 내외 포장도로에 접하고, 위생·급배수시설과 승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한과 토지거래계약 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 115,640,000원에 임차보증금 인수 20,000,000원을 더한 135,640,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 점유 범위. 본건은 비510호인데 조사 임차인은 비415호·비503호·비517호입니다. 명세서와 현황조사 원문에서 본건과의 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 보증금 각 10,000,000원은 배당표상 매수인 인수입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순위와 체납액을 대조해야 합니다.
- 공장·산업단지 규제. 지식산업센터의 실제 사용 가능 업종과 국가산업단지·산업시설구역 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득 135,640,000원의 시장가격 적정성을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 20,000,000원의 인수
이 사건의 핵심은 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 115,640,000원까지 떨어졌다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입 임차인 2명의 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수한다는 점이 더 중요합니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 금액은 115,640,000원이 아니라 실질취득 135,640,000원입니다.
후순위 등기권리는 대부분 매각으로 소멸하지만 임차인 인수, 세금 압류, 본건 비510호와 조사된 임차인 호수의 불일치가 함께 남아 있습니다. 게다가 동일 물건의 시장가격을 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리와 점유관계부터 원본으로 확정하고, 그 다음 실제 지식산업센터 시세와 임대수요를 대조하는 순서가 필요한 사건입니다.
