의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-509호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 236,000,000원의 49%인 115,640,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 인수입니다. 유경열 10,000,000원, (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 10,000,000원이 배당 시뮬레이션에서 전액 매수인 인수로 반영돼, 현재 회차 실질취득은 135,640,000원으로 올라갑니다.
말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,616,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권 4,920,000,000원은 같은 날 말소됐고, 2022년 파주시 압류도 2023.08.31. 해제됐습니다. 반면 말소기준 이후 국세 압류·파주시 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 임차인 인수액과 점유 호실의 대응관계가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 |
| 소유권 취득 | 2023.08.31. 소유권이전 · 거래가액 263,540,517원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.05.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,607,247,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2024.05.20. 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.02.02. 전입한 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)과 2024.05.03. 전입한 유경열은 모두 이보다 앞서 전입해 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 두 임차인 모두 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다.
| 임차인 / 조사 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유선민 · 비415호 | 5,000,000원 | 600,000원 | 2024.12.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유경열 · 비503호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2024.05.03 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) · 비517호 | 10,000,000원 | 550,000원 | 2024.02.02 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
실제 임차인 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 대상은 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 보증금 합계 20,000,000원입니다.
② 가격 구조 — 49% 낙찰가가 아니라 57.5% 실질취득
현재 회차 최저가는 115,640,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 20,000,000원이 별도로 인수되므로 실질취득은 135,640,000원, 감정가의 약 57.5%입니다. 최저가만 보면 반값 이하처럼 보이지만 실제 자금부담은 그보다 높습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(감정가 49%) | 115,640,000원 | 20,000,000원 | 135,640,000원 | 2,651,546,823원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 80,948,000원 | 20,000,000원 | 100,948,000원 | 2,685,676,927원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 56,663,600원 | 20,000,000원 | 76,663,600원 | 2,709,524,208원 |
유찰이 한 번 더 진행되어도 두 대항력 임차인의 인수액은 시나리오상 20,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰가는 항상 낙찰대금에 이 20,000,000원을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 현재 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 인수 · 임차인 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 |
| 3. 가압류 · 에스플러스아이비 유한회사 | 87,794,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 33,900,950원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 115,640,000원 중 집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 전체 채권 미배당액은 2,651,546,823원이며, 대항력 임차인 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이며 사용승인일은 2020.11.04.입니다.
- 입지. 파주시 문발동 문발I·C 남동측 인근으로, 주위에 대규모 아파트·연립 및 다세대주택·단독 및 다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역에 해당하며, 제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공장용지, 평지·부정형이며 토지면적은 10,654.4㎡, 공시지가는 653,800원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다. 위생·급배수시설과 승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터) 용도이고 현재 경매가 2회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 할인만으로 시장가격 메리트를 단정하기보다 실제 매수수요와 가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 115,640,000원에 매수인 인수 20,000,000원을 더한 135,640,000원을 기본 자금부담으로 계산하세요.
- 임차인 호실 대조. 대상은 비-509호인데 조사된 임차 부분은 비415호·비503호·비517호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대상호와의 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 말소기준일보다 앞서 전입했고, 배당표상 보증금 10,000,000원씩 총 20,000,000원이 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 후순위 임차인. 유선민은 2024.12.31. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 우선변제 여부는 별도로 원문을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 변동될 수 있으므로 세금 관계를 확인하세요.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록 제2024-880호가 기재되어 있고 채권최고액은 2,616,000,000원입니다. 신청채권 청구액도 2,607,247,812원으로 큽니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 매수인 인수액을 포함한 실질취득을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 20,000,000원 인수를 먼저 본다”
이 사건의 핵심은 2회 유찰로 내려간 가격이 아닙니다. 현재 최저가 115,640,000원에는 대항력 임차인 2명의 보증금 20,000,000원이 붙어 실질취득 135,640,000원이 됩니다. 말소기준 이후 압류·가압류는 소멸하지만 임차인 인수는 별개입니다. 여기에 공장(지식산업센터) 용도, 국세·지방세 배당 변수, 그리고 비-509호와 조사된 임차 부분의 호실 차이까지 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인은 크지만, 그 할인만으로 가격 메리트가 입증되는 물건은 아닙니다. 권리상 인수액을 정확히 더하고 호실별 점유관계를 원문으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 보수적 접근이 맞습니다.
