의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-317호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2020.11.04.입니다. 현재 소유자는 주식회사참조은쇼핑24로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,616,000,000원입니다.
가격은 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 115,640,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석상 대항력 있는 임차인으로 조사된 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 보증금이 각각 10,000,000원이고, 예상배당에서는 이 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 따라서 입찰 판단의 출발점은 115,640,000원이 아니라 실질취득 135,640,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-317호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 3층 · 사용승인일 2020.11.04. |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,607,247,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.20. 중소기업은행
등기 흐름에서 먼저 볼 부분은 기존 우리은행 근저당권입니다. 2023.08.31. 설정된 우리은행 근저당권 4,920,000,000원은 2024.05.20. 말소됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당권 2,616,000,000원이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤의 국 압류, 파주시 압류, 에스플러스아이비 유한회사·중소기업은행·농협은행 주식회사의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 3명, 인수 계산은 2명
현황조사에는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 3명이 기재되어 있습니다. 이 중 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 전입일이 말소기준일 2024.05.20.보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 우선변제권 없이 각 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31. | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03. | 10,000,000원 | 700,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02. | 10,000,000원 | 550,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 회차는 감정가의 49%로 표시된 2회 유찰 구간입니다. 최저매각가는 115,640,000원이지만 대항력 임차인 보증금 인수액 20,000,000원을 더하면 실질취득 135,640,000원입니다. 따라서 ‘감정가에서 절반 가까이 떨어졌다’는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 실질취득액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 공부상 용도가 공장(지식산업센터)이므로 아파트처럼 단순한 동일평형 시세 비교를 적용하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 115,640,000원 | 20,000,000원 | 113,221,040원 | 2,651,546,823원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 80,948,000원 | 20,000,000원 | 79,090,936원 | 2,685,676,927원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 56,663,600원 | 20,000,000원 | 55,243,655원 | 2,709,524,208원 |
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 인수 · 임차인 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 |
| 3. 가압류 · 에스플러스아이비 유한회사 | 87,794,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 33,900,950원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 115,640,000원에서는 집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 물건입니다. 사용승인일은 2020.11.04.입니다.
- 입지. 파주시 문발동 소재 문발I·C 남동측 인근으로, 주변에는 대규모 아파트·연립/다세대주택·단독주택·다가구주택·각급 학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 승강기시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 취득원가는 135,640,000원부터 검토. 현재 최저가 115,640,000원에 대항력 임차인 인수액 20,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
- 점유 호수 원문 대조. 대상은 비-317호인데 현황조사 점유 부분은 비415호·비503호·비517호로 기재되어 있습니다. 각 점유자가 실제 대상 물건과 어떤 관계인지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당요구·확정일자 확인. 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 계산되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세에 해당하면 배당보다 앞설 수 있으므로 세금의 법정기일과 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용·규제 확인. 공부상 공장이고 국가산업단지·산업시설구역·토지거래계약 허가구역에 포함되어 있으므로 실제 이용 가능 범위와 취득·사용 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 135,640,000원이 시장가격 대비 유리한지 여부는 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “20,000,000원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 115,640,000원, 감정가 49% 회차까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 2명의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 회차의 실질취득은 135,640,000원입니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 임차인 인수와 세금 배당 변수는 별도로 남습니다. 여기에 현황조사상 점유 호수가 대상 비-317호와 일치하지 않는 부분까지 있어 최저가만 보고 단순 저가물건으로 접근하기 어려운 사건입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 가격 메리트를 단정하지 말고, 매각물건명세서·현황조사·세금 배당관계와 실제 점유관계를 대조한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
