의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-412호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 2020.11.04 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 115,640,000원입니다.
등기상 말소기준은 2024.05.20 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,616,000,000원이고 공동담보목록 제2024-880호가 붙어 있습니다. 이후 국세·지방세 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.09.16 파주시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2023.08.31 해제되어 말소됐고, 2023.08.31 우리은행 근저당 역시 2024.05.20 해지로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-412호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인일 2020.11.04 |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,607,247,812원 |
| 말소기준 | 2024.05.20 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기 인수보다 점유관계가 핵심
말소기준보다 앞선 권리 이력 중 2022년 파주시 압류와 2023년 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리는 2024.05.20 중소기업은행 근저당이며, 그 뒤의 국 압류·파주시 압류·에스플러스아이비 가압류·중소기업은행 가압류·농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 배당모형상 2천만원 인수, 그런데 호실이 다르다
| 점유자 | 조사 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02 | 10,000,000원 | 550,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
실제 점유자로 조사된 사람은 3명입니다. 이 가운데 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 전입일이 2024.05.20 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 것으로 분류됐고, 배당모형은 각각 10,000,000원씩 총 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 유선민은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 115,640,000원이 아니라 135,640,000원 전제
현재 최저매각가는 115,640,000원이지만, 배당모형이 잡은 매수인 인수액 20,000,000원을 더하면 실질취득은 135,640,000원입니다. 감정가 236,000,000원과 비교하면 입찰가격 자체는 크게 낮아졌지만, 지식산업센터라는 용도와 점유 호실 불일치까지 함께 확인해야 하므로 단순히 “감정가의 49%”만 보고 판단하기는 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 115,640,000원 | 20,000,000원 | 135,640,000원 | 2,651,546,823원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 80,948,000원 | 20,000,000원 | 100,948,000원 | 2,685,676,927원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 56,663,600원 | 20,000,000원 | 76,663,600원 | 2,709,524,208원 |
실질취득은 각 회차 매각가에 배당모형상 매수인 인수액 20,000,000원을 더한 금액입니다. 점유 호실 불일치가 확인되어 실제 승계 대상이 달라지면 실질취득도 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,418,960원 | 0원 |
| 인수 · 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에스플러스아이비 유한회사 | 87,794,520원 | 0원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 33,900,950원 | 0원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,072,393원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 0원 |
현재 회차 매각대금 115,640,000원에서는 집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원이 중소기업은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 미배당은 2,651,546,823원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발I·C 남동측 인근. 대규모 아파트, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 학교와 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터). 위생·급배수 및 승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용 중이며, 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지 공시지가. 653,800원/㎡, 토지면적 10,654.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- B-412 실제 점유 확인. 현황조사 기재 호실 B-415·B-503·B-517이 경매 대상 B-412와 다르므로, 현장 점유자와 임대차계약의 목적물을 반드시 대조해야 합니다.
- 20,000,000원 인수액 검증. 배당모형은 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 보증금을 전액 승계로 계산합니다. 본건과 실제 관련된 임차인인지 확인 전에는 실질취득 135,640,000원을 보수적 기준으로 보는 편이 안전합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 매각기일 전 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 적격성 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이고 국가산업단지·산업시설구역이므로 실제 이용·입주 및 처분 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록 제2024-880호가 기재돼 있어 다른 공동담보 물건과의 배당 관계를 함께 살펴야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 점유상태를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 B-412에 누가 실제 들어가 있는지가 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 236,000,000원에서 115,640,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 자동 배당구조는 대항력 점유자 2명의 보증금 20,000,000원을 매수인이 떠안는 것으로 계산해 현재 회차 실질취득을 135,640,000원으로 만듭니다.
그런데 그 점유자들의 조사 호실은 B-503과 B-517이고, 대항력 없는 유선민 역시 B-415로 기재돼 있습니다. 경매 대상은 B-412입니다. 결국 이 사건은 “2천만원 인수가 맞느냐”를 확인하는 작업 자체가 가장 중요한 권리분석입니다. 등기상 기준권리 이후 권리는 정리가 가능하지만, 점유 호실 불일치가 해소되기 전에는 낮은 최저가만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 가격은 내려왔고, 권리는 확인이 남았습니다.
