의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-507호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이며, 사용승인일은 2020.11.04입니다. 감정가 246,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 120,540,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건은 단순히 “반값”만 볼 물건이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 대항력 있는 것으로 분류된 점유자 2명의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 조사 호실과 본건 호실 사이에도 불일치가 있어 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
말소기준권리는 2024.05.20 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 2,616,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류, 가압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 2022.09.16 파주시 압류는 말소기준보다 앞섰지만 2023.08.31 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부에서 현재 핵심 위험은 후순위 권리 자체보다 점유·임차 보증금의 인수 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-507호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 |
| 취득 | 2023.08.31 소유권이전 · 거래가액 275,428,171원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,607,247,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준 | 2024.05.20 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,616,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 쟁점은 점유자
2023.08.31 주식회사참조은쇼핑24가 소유권을 취득하면서 설정된 우리은행 근저당권 4,920,000,000원은 2024.05.20 말소됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당권 2,616,000,000원이 설정돼 현재 말소기준이 됐습니다. 그 이후 국·파주시 압류와 에스플러스아이비·중소기업은행·농협은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 임차인 3명, 그러나 본건 호실과 불일치
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 아님 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 | 없음·미상 | 10,000,000원 인수 반영 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 없음·미상 | 10,000,000원 인수 반영 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 3건은 모두 실제 점유자 조사로 봅니다. 말소기준 2024.05.20보다 먼저 전입한 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)은 대항력이 있는 것으로 분류돼 있고, 배당 시뮬레이션은 확정일자·우선변제권 없이 각각 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다. 반면 유선민은 2024.12.31 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
③ 가격 — 49%지만 실질취득은 140,540,000원
현재 최저가는 120,540,000원이지만 제공된 배당 시뮬레이션의 인수액 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 140,540,000원입니다. 감정가 246,000,000원과 비교하면 낮아 보이지만, 동일 물건 또는 주변 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 120,540,000원 | 20,000,000원 | 140,540,000원 | 2,646,715,423원 |
| 3회 유찰 시 | 84,378,000원 | 20,000,000원 | 104,378,000원 | 2,682,308,667원 |
| 4회 유찰 시 | 59,064,599원 | 20,000,000원 | 79,064,599원 | 2,707,166,427원 |
④ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 인수 · 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 2,616,000,000원 | 118,052,440원 |
| 3. 에스플러스아이비 가압류 | 87,794,520원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 33,900,950원 | 0원 |
| 5. 농협은행 가압류 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,764,767,863원 중 채권자 배당은 118,052,440원, 미배당은 2,646,715,423원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 20,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 사용승인일은 2020.11.04입니다.
- 입지. 파주시 문발동 문발I·C 남동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트·연립/다세대·단독·다가구주택, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 10,654.4㎡, 평지·부정형이며 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수시설과 승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비507호 점유 원본 확인. 현황조사상 비415호·비503호·비517호 점유자가 본건 비507호에 어떤 방식으로 연결되는지 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 20,000,000원 검증. 현재 배당 시뮬레이션은 유경열과 (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 보증금을 전액 인수로 반영합니다. 입찰가 계산은 이 금액을 포함한 실질취득 기준으로 먼저 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순위가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 환금성. 2회 유찰 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 동일 건물·유사 호실의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 산업단지 규제. 국가산업단지·산업시설구역·군사시설 관련 제한 및 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 확인되므로 실제 사용계획에 맞는 입주·이용 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 2,000만원과 호실이다
감정가 246,000,000원짜리 물건이 120,540,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 현재 배당 시뮬레이션은 대항력 있는 것으로 분류된 두 점유자의 보증금 20,000,000원을 매수인에게 넘겨, 실질취득을 140,540,000원으로 봅니다. 동시에 그 두 점유자의 조사 호실은 비503호·비517호로 본건 비507호와 다릅니다. 따라서 가장 중요한 작업은 가격 흥정이 아니라 본건 호실의 실제 점유·인수관계를 원본으로 확정하는 것입니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 등기 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유관계가 정리되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
