의정부지방법원 2025타경62866. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-517호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2020.11.04.입니다. 현재 소유자는 주식회사참조은쇼핑24이며 2023.08.17 매매를 원인으로 2023.08.31 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 263,540,517원입니다.
말소기준권리는 2024.05.20 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 2,616,000,000원입니다. 그 뒤 국세·지방세 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건 B-517호 임차인은 이 말소기준보다 앞선 2024.02.02 전입이어서 등기 권리가 소멸한다고 임차보증금까지 없어지는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-517호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 5층 · 사용승인 2020.11.04. |
| 소유자 | 주식회사참조은쇼핑24 · 2023.08.31 소유권이전 · 거래가액 263,540,517원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,607,247,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 별개
2022.09.16 파주시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2023.08.31 해제로 말소됐습니다. 2023.08.31 설정된 우리은행 근저당권 4,920,000,000원도 2024.05.20 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이후의 국세 압류·파주시 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사 3명 중 본건 B-517 직접 관련 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 비415호 | 2024.12.31 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 본건 외 호실 |
| 유경열 | 비503호 | 2024.05.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 우선변제 無 본건 외 호실 |
| (주)아이엠엘글로벌(최지훈) | 비517호 | 2024.02.02 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 가능 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 조사된 세 명은 모두 실제 임차인입니다. 다만 본 리포트 대상은 비-517호이므로 직접 연결되는 임차인은 (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 1명입니다. 전입일 2024.02.02는 말소기준 2024.05.20보다 앞서고, 보증금은 10,000,000원입니다. 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 승계하는 구조로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 115,640,000원으로 감정가 236,000,000원의 49%입니다. 하지만 동일 물건·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 없어 시장가격 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력도를 판단하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 115,640,000원 | 113,221,040원 | 2,651,546,823원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,948,000원 | 79,090,936원 | 2,685,676,927원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,663,600원 | 55,243,655원 | 2,709,524,208원 | 20,000,000원 |
유찰될수록 매각가 자체는 내려가지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 특히 대항력 임차인의 승계보증금은 매각가가 떨어져도 별도로 남기 때문에, 낙찰가와 실질취득액을 분리해서 계산해야 합니다. 본건 비-517호 기준 직접 확인되는 인수보증금은 10,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 인수 · 임차인 유경열 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠엘글로벌(최지훈) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,616,000,000원 | 113,221,040원 |
| 3. 가압류 · 에스플러스아이비 유한회사 | 87,794,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 33,900,950원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,072,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 115,640,000원에서는 집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 실제 임차권 범위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발I·C 남동측 인근으로 대규모 아파트, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 학교와 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 토지는 공업용 건부지로 이용 중입니다. 지목은 공장용지, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역에 속하고 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 물건상태. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터형 공장으로 주거용 아파트와 매수층이 다르고 현재 2회 유찰된 상태입니다. 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- B-517 임차인 인수 확인. (주)아이엠엘글로벌(최지훈)의 전입일 2024.02.02, 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원입니다. 말소기준보다 앞서므로 승계 위험을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 혼입 여부. 비-503호 유경열 보증금 10,000,000원이 별도 배당 시나리오의 인수액에 함께 포함돼 있습니다. 물건번호·일괄매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만 시장 실거래 대비 할인율은 확인되지 않습니다. ‘반값 경매’라는 표현만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 지식산업센터 자격·용도. 국가산업단지·산업시설구역에 속한 공부상 공장인 만큼 실제 사용계획과 관련 제한을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 임대관계·점유 확인. 현장 점유 상태와 명도조건을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수액과 환금성
이 물건은 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰돼 115,640,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 본건 B-517호에는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 보증금 10,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 125,640,000원입니다.
등기부의 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 임차보증금 승계와 세금 배당, 지식산업센터의 환금성은 별개의 문제입니다. 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 시장보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반이니 싸다”가 아니라, 본건 임차인 범위와 실제 인수액을 확정한 뒤 지식산업센터의 시장가를 별도로 검증해야 하는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
