수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동 530-21, 석삼말로 175-1의 1층 101호 다세대 물건입니다. 소유자 배준수는 2019.04.12 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 143,000,000원입니다. 같은 날 안산중앙새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

등기부상의 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위가 아니라 점유·전입관계에 있습니다. 조승효의 전입일은 2018.05.25로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 임대차와 보증금이 확인되고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미회수분이 매수인에게 승계될 가능성이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 ‘2018년 전입’이 핵심

등기부만 보면 말소기준 이후의 소사신용협동조합 가압류, 안산중앙새마을금고 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김은비의 주택임차권등기도 2024.07.09 접수됐고 전입일 2020.06.29로 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 김은비의 보증금은 94,500,000원이지만, 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인 인수가 생기는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인 승계 판단의 핵심은 김은비가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 조승효입니다.

임차인·점유관계

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 다만 조승효는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류했습니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교에 사용할 수 있는 동일 면적의 신뢰할 만한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.

더 중요한 문제는 실질취득액입니다. 조승효의 실제 보증금과 배당 결과가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 최종 비용이 아닐 수 있습니다. 조승효에게 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 남는다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 그 미배당 보증금이 됩니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득액 산정도 불가능합니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액은 660,685,731원, 채권자 예상배당은 63,596,940원, 미배당은 597,088,791원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 조승효의 미상 보증금에 관한 승계 가능성을 해소하는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서는 변동 요인입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 이동 소재 전철 “한대앞역” 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 1층 101호 외 2층~4층 9개호로 구성됩니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,953,000원/㎡입니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·시가지경관지구 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 전체 10개호 규모의 다세대 건물로, 최근 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 조승효 보증금 확인. 2018.05.25 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 조승효에게 대항력이 인정되고 배당 후 미회수 보증금이 남는 경우, 낙찰가에 그 승계액을 더해 총 취득비용을 판단해야 합니다.
• 김은비와 혼동 금지. 김은비 보증금은 94,500,000원이지만 전입일 2020.06.29로 말소기준 이후입니다. 단순히 보증금이 최저가보다 크다는 이유로 인수형으로 판단하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하며 원인은 2019.03.25 민간임대주택 등록입니다. 매각 후 관련 효력은 원문 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교 보수적으로. 동일 면적의 신뢰할 만한 최근 실거래 기준이 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 마세요.
• 배당표 원본 대조. 현재 예상배당은 집행비용 1,573,060원과 안산중앙새마을금고 63,596,940원 배당 구조이며, 실제 당해세·최우선변제와 임차인 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”

이 사건은 최저가만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 133,000,000원이 두 번 유찰돼 65,170,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표와 다릅니다. 조승효가 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 미상이어서, 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 아직 계산할 수 없습니다.

후순위 등기권리들은 비교적 정리가 명확하지만, 선순위 전입자의 임대차가 확인되지 않은 상태에서는 배당 계산상 인수 0원을 곧바로 ‘실제 인수 0원’으로 읽으면 안 됩니다. 최근 실거래 비교값도 없어 가격 자체가 시세보다 싼지 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 최저가의 매력보다 선순위 임차관계의 불확실성이 더 큰 사건입니다. 조승효의 계약·보증금·확정일자·배당 가능액이 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.