수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동 530-21, 석삼말로 175-1의 3층 303호 다세대 물건입니다. 소유자 배준수는 2019.03.16 매매를 원인으로 거래가액 124,000,000원에 취득했고, 2019.04.12 안산중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후의 소사신용협동조합 가압류, 안산중앙새마을금고의 경매개시결정 및 추가 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자입니다. 조승효의 전입일은 2018.05.25로 말소기준일 2019.04.12보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 3층303호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 대상면적 | 26.27㎡ |
| 소유자 | 배준수 · 2019.03.16 매매 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙새마을금고 / 510,282,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 2018.02.09 |
| 규모 | 4층 · 10개호 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2018.02.13 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준권리는 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당권이며, 이후 등기된 소사신용협동조합 가압류 30,220,634원, 경매개시결정, 안산중앙새마을금고 가압류 30,465,097원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 전입자 9명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조승효 | 2018.05.25 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은선 | 2022.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 전입자는 9명으로 봅니다. 이 중 8명은 전입일이 2019.04.12 말소기준권리보다 늦어 전입일 기준 대항력이 없습니다. 반면 조승효는 기준일 이전 전입자이므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 불가능
감정가는 100,000,000원이고 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 34,300,000원, 4회 유찰 시 24,010,000원입니다.
다만 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않았고, 비교면적도 일치하지 않습니다. 따라서 49,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 자체보다 낙찰가와 실제 인수액을 합한 실질취득가가 판단 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총채권액 660,685,731원 중 예상 배당은 47,718,000원이며, 미배당액은 612,967,731원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금 자체가 미상인 전입자가 있어 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한대앞역 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 10개호로 구성됩니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역이며, 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 264.0㎡, 공시지가 1,953,000원/㎡, 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조승효 임대차 원본 확인. 2018.05.25 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약일, 확정일자 및 배당요구 내용을 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금이 있다면 이를 더한 금액으로 가격을 판단해야 합니다.
- 다수 전입자 실점유 확인. 현황조사상 전입자가 9명이므로 실제 점유 세대·전출 여부와 명도 대상을 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.03.25 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.01 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 시세 원본 확보. 최근 비교 실거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로 동일·유사 면적의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 숫자는 2018.05.25입니다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 49,000,000원과 감정가 대비 49%입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 날짜는 조승효의 전입일 2018.05.25입니다. 이는 말소기준권리 2019.04.12보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 현재 자료만으로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득가도 정해지지 않습니다.
후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 가능 임차관계는 미확정. 2회 유찰이라는 가격 하락만 보고 접근하기보다, 조승효의 임대차 원본과 매각물건명세서의 최종 내용을 확인해 인수 가능 금액을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 계산해야 하는 사건입니다.
