수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동 530-21, 석삼말로 175-1의 2층 201호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 배준수로, 2019.04.12. 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안산중앙새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 확인된 점유·임차 관계가 많고, 그중 조승효는 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 인수 위험을 금액으로 닫을 수 없습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원만으로 이 사건을 인수 0원 사건으로 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용면적 기준 29.61㎡ |
| 소유자 | 배준수 (2019.04.12. 거래가액 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙새마을금고 / 510,282,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 · 2018.02.09. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차관계가 핵심
2018.02.13. 반월신용협동조합 근저당은 2019.04.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 소사신용협동조합 가압류 30,220,634원, 경매개시결정, 안산중앙새마을금고 가압류 30,465,097원과 박은선의 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 위험은 조승효
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조승효 | 2018.05.25 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은선 | 2022.04.13 | 126,000,000원 | 2024.04.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 관련자는 9명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 중 박은선은 보증금 126,000,000원, 계약일 2022.03.05., 확정일자 2022.03.07., 점유개시 2022.04.08., 주민등록 2022.04.13.으로 임차권등기가 돼 있습니다. 다만 전입이 2019.04.12. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 53,973,340원 |
| 3. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 660,685,731원 중 예상배당은 53,973,340원, 미배당액은 606,712,391원입니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됐지만, 조승효의 보증금이 미상인 상태이므로 임차보증금 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 권리위험을 없애주지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 606,712,391원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 623,024,393원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 634,442,794원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 이동, 전철 “한대앞역” 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.02.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 264.0㎡, 공시지가 1,953,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역· 생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 경매 체질. 해당 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조승효 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본, 주민등록 전입관계로 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 조승효에게 인수되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 박은선 임차권. 보증금 126,000,000원의 임차권등기는 말소기준 이후이고 대항력은 없지만, 배당관계와 명도 상태를 최신 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 다수 점유관계. 현황조사에 9명의 임차·점유 관련자가 확인돼 실제 점유 세대와 퇴거 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.01. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 최신 등기와 명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인수 가능한 임차보증금을 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 ‘인수금액’을 닫아야 한다
이 사건은 감정가 113,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 55,370,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 확인할 것이 있습니다.
말소기준 2019.04.12.보다 앞선 2018.05.25. 전입자 조승효의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 조승효는 대항력 가능·미상으로 관리해야 하고, 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 박은선의 126,000,000원 임차권은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 그것만 보고 전체 임차위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
가격은 49%, 권리는 아직 미확정. 이 사건은 “얼마까지 떨어졌나”보다 “조승효 보증금이 얼마이고 실제로 얼마가 인수되는가”를 먼저 확인해야 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.
