수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동 530-21, 석삼말로 175-1의 2층 203호 다세대입니다. 현재 소유자는 배준수이며 2019.04.12 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 139,000,000원입니다. 같은 날 안산중앙새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 소사신용협동조합 가압류와 안산중앙새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 채권이 아닙니다. 현황조사에는 9명의 전입자가 확인돼 있고, 그중 조승효의 전입일은 2018.05.25로 말소기준일인 2019.04.12보다 빠릅니다. 조승효는 2025.02.25 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 규모와 실제 배당액을 모르는 상태에서는 낙찰 후 남는 금액이 있는지, 매수인이 얼마를 부담할지를 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 배준수 (2019.04.12 소유권이전 · 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙새마을금고 / 510,282,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 | 2018.02.09 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 4층 |
| 설비 | 위생·급배수시설 · 승강기 · 소화전설비 · 도시가스 개별난방 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 변수는 임차인
2018.02.13 반월신용협동조합 근저당권은 2019.04.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.12.17 소사신용협동조합 가압류, 2025.02.03 임의경매개시결정, 2025.10.02 안산중앙새마을금고 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 9명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조승효 | 2018.05.25 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은선 | 2022.04.13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일 2019.04.12 이후 전입한 8명은 조사자료상 대항력이 없습니다. 그러나 조승효는 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 보증금 미상 상태에서는 “매수인 인수 0원”이라고 단정할 수 없습니다. 배당요구가 접수돼 있다는 사실만으로 미배당 보증금의 승계 가능성이 자동으로 사라지는 것도 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘실질취득 49%’는 아니다
감정가 111,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,390,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 38,073,000원, 그 다음은 26,651,100원으로 내려갑니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 더 중요한 것은 조승효의 보증금입니다. 그 금액이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 + 실제 인수액으로 봐야 할 실질취득비용의 상한을 정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 53,010,980원 |
| 2. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총 미배당액은 607,674,751원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 조승효 보증금 미상 문제 때문에 실제 매수인 부담액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 한대앞역 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,953,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 이력. 관련 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조승효 보증금 최우선 확인. 전입 2018.05.25, 배당요구 2025.02.25입니다. 보증금과 확정일자 확인 전에는 최대 입찰가를 정하지 마세요.
- 실질취득가로 계산. 낙찰가가 54,390,000원이어도 선순위 임차보증금 미배당분이 남으면 실제 취득비용은 그만큼 증가합니다.
- 매각물건명세서 대조. 9명의 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력을 입찰 전 확인하세요.
- 가격 비교 근거 부족. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 제출서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 한 사람
표면적으로는 감정가 111,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 54,390,000원까지 떨어진 사건입니다. 등기상으로는 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 현황조사에서 확인된 조승효의 전입은 2018.05.25입니다. 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 54,390,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 등기는 정리되지만 임차 리스크는 미정. 이 사건은 최저가가 더 내려가는지를 보는 경매가 아니라, 조승효의 보증금과 권리관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 계산해야 하는 경매입니다.
