수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동 530-21, 석삼말로 175-1의 3층 302호입니다. 용도는 다세대이며, 건물은 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 현 감정가는 93,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 45,570,000원입니다. 숫자만 보면 절반 가까이 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
말소기준은 2019.04.12 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류와 임의경매개시결정, 박다슬의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 조승효의 전입일은 2018.05.25로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 분류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 대상면적 24.45㎡ |
| 건물 | 2018.02.09 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 4층 건물 |
| 소유자 | 배준수 (2019.04.12 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 510,282,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입을 먼저 본다
2018.02.13 반월신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 소사신용협동조합 가압류 30,220,634원, 경매개시결정, 박다슬의 임차권등기, 안산중앙새마을금고 가압류 30,465,097원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 9명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조승효 | 2018.05.25 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은선 | 2022.04.13 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 115,500,000원 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 표는 실제 임차·점유자 9명입니다. 박다슬은 임차보증금 115,500,000원의 임차권등기가 있으나 전입일 2020.04.20으로 말소기준 2019.04.12보다 늦어 대항력은 없습니다. 반대로 가장 먼저 확인해야 할 사람은 조승효입니다. 전입시점은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이라 인수위험을 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 44,349,740원 |
| 3. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 합계는 660,685,731원, 채권자 배당액은 44,349,740원, 미배당은 616,335,991원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조승효의 미상 보증금에 따른 실제 승계 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저가는 45,570,000원으로 감정가 93,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 31,898,999원, 4회 유찰 시 22,329,299원까지 내려가는 시나리오가 있습니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 선순위 전입자인 조승효의 보증금이 미상이라는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 이동, 전철 한대앞역 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.02.09 사용승인, 철근콘크리트구조 4층 건물. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 도시지역 · 시가지경관지구 · 성장관리권역 등이며 토지면적은 264.0㎡, 공시지가는 1,953,000원/㎡입니다.
- 규모. 10세대 규모이며 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조승효 보증금 확인이 최우선. 2018.05.25 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 임대차자료를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 실제 승계액이 확인되면 최저가에 그 금액을 더한 실질취득가 기준으로 입찰가를 다시 잡아야 합니다.
- 박다슬 임차권. 보증금 115,500,000원의 임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준 후이므로 대항력은 없습니다.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 9명이 확인됩니다. 실제 점유관계와 호실 관계, 인도 대상자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 현재의 법적 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 이후 접수자료와 채권신고를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 미상이 더 크다”
이 물건은 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰돼 45,570,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인된 자료만으로는 45,570,000원이 실제 취득비용이라고 볼 수 없습니다. 조승효가 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 다른 후순위 임차·점유자는 대항력이 없고, 박다슬의 115,500,000원 임차권도 후순위지만, 선순위 1명의 미확정 보증금 하나가 전체 가격판단을 뒤집을 수 있습니다. 가격은 싸 보이지만 권리가 아직 닫히지 않은 물건. 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
