54,390,000원
수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동 530-21, 석삼말로 175-1의 2층 202호 다세대 물건입니다. 감정가는 111,000,000원이고 현재 최저매각가는 54,390,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2019.04.12 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 소사신용협동조합 가압류, 경매개시결정, 안산중앙새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사 등에 확인되는 전입자는 모두 9명이고, 그중 조승효의 전입일 2018.05.25는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 이를 단정적인 대항력 보유로 표현하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 이 금액이 확인되기 전에는 낙찰가에 얼마를 더 부담할 수 있는지 알 수 없으므로 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 2층202호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 배준수 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 경매신청 청구액 | 510,282,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2018.02.13 반월신용협동조합 근저당권은 2019.04.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.12.17 소사신용협동조합 가압류, 2025.02.03 임의경매개시결정, 2025.10.02 안산중앙새마을금고 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 위험은 조승효의 미상 보증금
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은선 | 2022.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조승효 | 2018.05.25 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 9명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 박은선·이황준·박민지·강순영· 박다슬·김동배·김선비·이지숙은 모두 전입일이 2019.04.12 이후여서 말소기준권리보다 후순위입니다. 반면 조승효만 말소기준보다 앞서므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득가 미상’이 먼저
현재 회차는 2회 유찰 후 54,390,000원으로 감정가 111,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 38,073,000원, 4회 유찰 시 26,651,100원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 낙찰가 자체가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수가 확인되면 실질취득가는 낙찰가보다 커질 수 있다는 점입니다. 조승효의 보증금 규모가 확인되기 전에는 54,390,000원·38,073,000원·26,651,100원 어느 가격에서도 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 53,010,980원 |
| 3. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 660,685,731원, 총 배당액은 53,010,980원, 미배당액은 607,674,751원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조승효의 보증금이 미상인 만큼 이 표의 매수인 인수 0원만으로 최종 인수액을 확정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 한대앞역 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 기존주택지대이며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 1층 101호 외 2층부터 4층까지 9개호가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구에 속하며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 264.0㎡, 공시지가는 1,953,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조승효 임대차부터 확인. 2018.05.25 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 매각 전 확인해야 합니다.
- 배당요구만으로 안심 금지. 조승효는 2025.02.25 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 미배당 인수 가능성을 계산할 수 없습니다.
- 강순영. 2019.04.15 전입, 2025.02.18 배당요구로 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가 54,390,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시세 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
- 다음 회차 숫자보다 권리 확인 우선. 3회 유찰 시 38,073,000원, 4회 유찰 시 26,651,100원이지만 선순위 임차보증금이 남는다면 실질취득가는 달라집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 관련 의무를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 표면만 보면 감정가 111,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 54,390,000원, 즉 49%까지 내려온 물건입니다. 등기상 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 2018.05.25 전입한 조승효의 임대차관계입니다.
보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 실제 점유가 이어지는지 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 부담할 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 실질취득가로 동일시하거나, 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다. 등기 후순위 권리는 단순하지만, 선순위 전입자의 보증금이 확인될 때까지 입찰 판단은 보류가 맞습니다.
