수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동의 4층 401호 다세대 물건입니다. 소유자 배준수는 2019.03.16 매매를 원인으로 2019.04.12 소유권을 이전받았고 거래가액은 179,000,000원입니다. 같은 날 안산중앙새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 소사신용협동조합 가압류, 경매개시결정, 김선비의 주택임차권, 안산중앙새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담까지 자동으로 0원이 되는 사건은 아닙니다. 현황조사상 실제 임차인은 9명이고, 그중 조승효의 전입일은 2018.05.25로 말소기준일 2019.04.12보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 반대로 인수 없음으로 닫아버릴 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 4층401호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 2018.02.09 사용승인 · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 소유자 | 배준수 (2019.04.12 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙새마을금고 / 510,282,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 2024.12.17 소사신용협동조합 가압류 30,220,634원, 2025.02.03 임의경매개시결정, 2025.09.29 김선비 주택임차권 156,000,000원, 2025.10.02 안산중앙새마을금고 가압류 30,465,097원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 핵심은 2018년 전입자
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 9명입니다. 말소기준 전 전입자는 조승효 1명이고, 나머지는 모두 2019.04.12 이후 전입입니다. 김선비는 임차보증금 156,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 전입일이 2019.10.02로 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은선 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승효 | 2018.05.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 156,000,000원 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
조승효는 2025.02.25 배당요구, 강순영은 2025.02.18 배당요구, 김선비는 2025.09.29 배당요구가 확인됩니다. 배당요구 사실만으로 조승효의 미상 보증금이 전액 소멸한다고 볼 수 없으므로 실제 배당과 미배당액을 확인해야 합니다.
③ 가격 해석 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자일 뿐
현재 최저매각가는 86,730,000원으로 감정가 177,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 60,710,999원, 4회 유찰 시 시나리오는 42,497,699원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 선순위 전입자의 미배당 보증금이 존재하는지입니다.
최근 거래가와 직접 비교할 수 있는 기준이 확정되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 해석해서도 안 됩니다. 이 물건의 입찰가 상한은 실거래 원본과 조승효의 보증금·점유관계를 함께 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,961,140원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 660,685,731원 중 채권자 예상배당은 84,768,860원이고, 미배당은 575,916,871원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 한대앞역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 264.0㎡, 공시지가 1,953,000원/㎡이며 북서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 부대시설인 옥외 보일러실은 매각 및 평가에 포함됩니다.
- 환금성. 총 10호 규모의 다세대·도시형생활주택 건물로, 개별 호수의 임차관계와 거래가격 확인이 입찰가 결정에 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조승효 보증금 확인이 최우선. 2018.05.25 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부, 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 배당 후 미배당액 확인. 조승효가 대항력을 갖춘 임차인으로 확인되면 실제 배당액을 빼고 남는 보증금이 매수인 승계 위험이 될 수 있습니다.
- 김선비 임차권 원본 대조. 보증금 156,000,000원, 전입 2019.10.02, 확정일자 2021.09.03, 임차권등기 2025.09.29의 관계를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 나머지 전입자 현황 확인. 박은선·이황준·박민지·강순영·박다슬·김동배·이지숙은 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 실제 점유관계를 확인해 명도 범위를 특정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 등기된 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 사항이 경매 매수 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 86,730,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 선순위 임차 위험을 금액화한 뒤 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확정해야 할 한 사람
이 물건은 감정가 177,000,000원에서 두 번 유찰돼 86,730,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 조승효가 2018.05.25 전입해 2019.04.12 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상인 이상 인수액 역시 미상입니다.
김선비의 156,000,000원 임차권은 금액이 크지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되고, 나머지 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 결국 승부처는 명확합니다. 조승효의 보증금과 실제 점유관계를 확인해 인수 가능액을 0원 또는 구체적인 금액으로 확정하기 전에는, 최저가 49%를 가격 메리트로 평가하지 않는 것. 실제 임차인 9명, 민간임대주택등기, 2회 유찰의 다세대라는 점까지 겹치는 만큼 현재 단계의 평가는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
