수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동, 석삼말로 175-1의 3층 301호입니다. 감정평가상 이 호실은 다세대주택으로 이용 중이며 방4, 주방·식당, 거실, 욕실2 등의 구조로 조사됐습니다. 현재 소유자 배준수는 2019.03.16 매매를 원인으로 거래가액 323,000,000원에 취득했고, 2019.04.12 소유권이전과 동시에 안산중앙새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후의 소사신용협동조합 가압류, 경매개시결정, 안산중앙새마을금고의 후순위 가압류와 강순영의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유자 전입 시점에 있습니다. 조승효는 2018.05.25 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 단순히 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해 보증금과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방4·주방/식당·거실·욕실2 등 |
| 건물 | 2018.02.09 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 · 총 10세대 |
| 소유자 | 배준수 (2019.03.16 매매, 거래가액 323,000,000원 · 2019.04.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 136,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙새마을금고 / 510,282,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유자 1명이 핵심
말소기준은 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 2024.12.17 소사신용협동조합 가압류, 2025.02.03 임의경매개시결정, 2025.03.05 강순영 주택임차권, 2025.10.02 안산중앙새마을금고 가압류는 모두 그 뒤입니다. 강순영은 보증금 210,000,000원의 임차권등기가 있지만 주민등록일자가 2019.04.15로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 등기상 임차권도 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조승효 | 2018.05.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 210,000,000원 | 2021.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은선 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차인·점유자 9명 중 말소기준보다 빠른 전입은 조승효 1명입니다. 강순영은 보증금 210,000,000원과 임차권등기가 확인되지만 전입이 말소기준 이후입니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
② 가격·환금성 — 49% 할인율만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 136,220,000원으로 감정가 278,000,000원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
특히 이 사건은 조승효의 보증금이 미상입니다. 선순위 대항력이 실제로 성립하고 배당으로 소진되지 않는 보증금이 존재한다면 실질취득비는 최저가 136,220,000원에서 끝나지 않습니다. 보증금이 확인될 때까지는 실질취득비와 시세를 비교하는 것 자체가 불완전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,707,080원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 133,512,920원 |
| 2. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 660,685,731원 중 채권자 예상배당은 133,512,920원, 미배당은 527,172,811원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 조승효의 미상 보증금 인수 가능성은 별도 확인 대상입니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,220,000원 | 133,512,920원 | 527,172,811원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 567,448,103원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 66,747,799원 | 65,146,339원 | 595,539,392원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 이동의 전철 ‘한대앞역’ 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 이 호실은 다세대주택으로 이용 중이며 감정평가상 방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등의 구조입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 토지면적 264.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등이며 공시지가는 1,953,000원/㎡입니다. 북서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0%입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 재매각 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조승효 임대차 원본 확인. 2018.05.25 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 인수액과 실질취득비를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 관계 확인. 조승효는 2025.02.25 배당요구를 했습니다. 실제 보증금과 배당순위, 예상 미배당액을 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건으로 대조해야 합니다.
- 강순영과 혼동 금지. 강순영의 보증금은 210,000,000원이지만 전입 2019.04.15로 말소기준 2019.04.12 이후입니다. 이 보증금을 선순위 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하며 원인은 2019.03.25 민간임대주택 등록입니다. 매각에 따른 처리와 말소 여부를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없습니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 보지 말고 실제 매도 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 3회 유찰 시 95,354,000원, 4회 유찰 시 66,747,799원으로 내려가지만 조승효의 인수 가능 보증금이 확인되지 않는 한 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비를 뜻하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저, 선순위 가능 보증금을 닫아야 한다”
표면만 보면 감정가 278,000,000원에서 2회 유찰돼 136,220,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후 등기권리도 대부분 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2018.05.25 전입한 조승효의 보증금·확정일자가 미상이라는 점입니다.
강순영의 210,000,000원 임차보증금은 금액이 크지만 전입이 말소기준 이후라 매수인 승계 대상으로 보지 않습니다. 반면 조승효는 금액 자체가 확인되지 않아 실질취득비를 계산할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격도 없어 136,220,000원이 시장가격 대비 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있으나, 권리의 상한이 열려 있는 물건. 조승효의 실제 임대차와 보증금이 확인되기 전까지는 입찰가보다 권리 확인이 먼저입니다.
