수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동 530-21, 석삼말로 175-1의 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 건물은 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 감정평가상 건물 내 각 호는 도시형생활주택(원룸형) 또는 다세대주택으로 이용되고 있으며, 공부와의 차이는 없습니다. 소유자 배준수는 2019.04.12 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 안산중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 소사신용협동조합 가압류 30,220,634원, 임의경매개시결정, 안산중앙새마을금고 가압류 30,465,097원이 이어졌고 등기분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 권리는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 배준수 · 2019.04.12 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 510,282,970원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별개
2018.02.13 반월신용협동조합 근저당권은 2019.04.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2018.05.25 전입한 조승효는 말소기준보다 전입이 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서도, 반대로 인수액 0원으로 처리해서도 안 됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 9명
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조승효 | 2018.05.25 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은선 | 2022.04.13 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
조승효를 제외한 8명은 전입일이 2019.04.12 말소기준권리보다 뒤여서 조사자료상 대항력은 없습니다. 반면 조승효는 전입 순서가 반대입니다. 특히 9명 모두 보증금이 확인되지 않아 배당액과 잔존 보증금의 규모를 현재 숫자로 계산할 수 없습니다.
② 유찰 가격 구조 — 107,000,000원에서 52,430,000원까지
현재는 2회 유찰된 회차로 최저매각가가 52,430,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 36,701,000원, 4회 유찰 시 25,690,700원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미한다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 계산값 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 52,430,000원 | 609,599,471원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,701,000원 | 625,045,349원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,690,700원 | 635,857,464원 | 0원* |
* 위 0원은 등기상 배당 시나리오 계산값입니다. 조승효의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 51,086,260원 |
| 3. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 660,685,731원이고, 현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권자에게 배당되는 금액은 51,086,260원, 미배당은 609,599,471원입니다. 신청채권액 510,282,970원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 이동 소재 한대앞역 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,953,000원/㎡, 토지면적은 264.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 부대시설. 옥외 보일러실은 매각 및 평가에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조승효 보증금 확인. 2018.05.25 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 배당요구 내용 확인. 조승효는 2025.02.25, 강순영은 2025.02.18 배당요구를 했습니다. 실제 신고 보증금과 배당순위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 관계 확인. 총 9명의 전입자가 조사됐고 각 점유 부분은 미상입니다. 현재 점유관계와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.03.25 등록을 원인으로 2022.12.01 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 유찰가 착시 경계. 현재 최저가 52,430,000원은 감정가 107,000,000원의 49%지만 선순위 임차위험을 반영한 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입
이 물건은 감정가 107,000,000원에서 두 차례 유찰돼 52,430,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 가압류들은 소멸하므로 겉으로 보이는 담보권 구조는 어렵지 않습니다. 하지만 2018.05.25 전입한 조승효가 2019.04.12 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 이 한 가지 사실 때문에 매수인이 실제로 부담할 총액을 계산할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 49%라 싸다”가 아니라 “선순위 임차보증금이 얼마인지 확인돼야 가격을 판단할 수 있다”가 결론입니다. 실제 임차인 9명, 민간임대주택등기, 2회 유찰까지 함께 놓고 보면 지금 필요한 것은 공격적인 가격 판단보다 보증금·확정일자·점유관계의 원문 확인입니다.
