수원지방법원 2025타경269. 안산시 상록구 이동 소재 다세대주택의 2층 204호입니다. 등기상 소유자는 배준수이고, 2019.04.12 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 안산중앙새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 소사신용협동조합의 가압류와 경매개시결정, 안산중앙새마을금고의 추가 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·전입관계에 있습니다. 조사된 전입자는 9명이고, 그중 조승효의 전입일은 2018.05.25로 말소기준권리인 2019.04.12보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 대항력 및 인수금액은 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 반영액이 0원이라도, 실제 입찰 판단에서는 이 전입자의 미배당 보증금 승계 가능성을 별도 위험으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경269 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 2층204호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 배준수 · 2019.04.12 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 안산중앙새마을금고 / 510,282,970원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 전입자가 먼저다
2018.02.13 반월신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2022.12.01에는 민간임대주택 등기가 추가돼 있으므로, 이 표시의 매각 후 처리와 현재 임대관계는 최종 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·전입관계 — 실제 전입자 9명, 선순위 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은선 | 2022.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이황준 | 2022.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 조승효 | 2018.05.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 | 2025.02.25 접수 |
| 박민지 | 2021.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 강순영 | 2019.04.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.18 접수 |
| 박다슬 | 2020.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김동배 | 2021.08.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김선비 | 2019.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이지숙 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
박은선·이황준·박민지·강순영·박다슬·김동배·김선비·이지숙은 모두 전입일이 2019.04.12 말소기준권리보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없습니다. 반면 조승효는 기준일보다 먼저 전입했고 배당요구도 2025.02.25 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 낙찰자가 실제로 얼마를 인수할지는 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 — 49% 할인보다 인수액 확정이 먼저
현재 최저매각가는 47,040,000원으로 감정가 96,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 같은 건물 관련 경매통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,927,999원, 4회 유찰 시 23,049,599원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 614,892,451원 |
| 3회 유찰 · 34% | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 628,750,436원 |
| 4회 유찰 · 24% | 23,049,599원 | 22,234,706원 | 638,451,025원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 600,000,000원 | 45,793,280원 |
| 3. 가압류 · 소사신용협동조합 | 30,220,634원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안산중앙새마을금고 | 30,465,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 660,685,731원 중 채권자 예상배당은 45,793,280원, 미배당은 614,892,451원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 반영액은 0원이지만, 선순위 전입자 조승효의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 한대앞역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 한대앞역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.02.09 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 승강기·위생 및 급배수시설·소화전설비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,953,000원/㎡, 토지면적 264.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역 등에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 규모. 건물 관련 주택 수는 10세대이며, 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조승효 보증금 확인. 2018.05.25 선순위 전입자의 보증금과 현재 점유 여부를 확인해 실제 인수 가능액부터 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 조승효는 2025.02.25 배당요구를 했지만 확정일자가 미상이므로 배당순위와 미회수 보증금을 확정해야 합니다.
- 현 점유자 확인. 조사된 전입자가 9명이고 각 점유 부분이 미상인 만큼 204호의 실제 점유자와 각 전입자의 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택 등기가 있으므로 매각 후 말소·존속 처리와 관련 임대관계를 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 현재 최저가 47,040,000원이 감정가의 49%라는 사실보다, 인수금액을 더한 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 32,927,999원, 4회 유찰 시 23,049,599원이지만 선순위 보증금이 남는다면 낙찰가 하락분만큼 실질취득액이 내려가지 않을 수 있습니다.
- 최종 등기 대조. 등기 발급일은 2026.08.26이며 매각기일은 2026.09.03이므로 입찰 직전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 최저가만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 96,000,000원에서 두 번 유찰돼 47,040,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 2018.05.25 전입한 조승효에서 갈립니다.
그 보증금이 얼마인지, 확정일자와 실제 점유관계가 어떠한지, 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남는지 확정되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도 실질취득액도 확정되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반이라 매력적”인 물건이 아니라, “선순위 전입자의 보증금을 확인해야 가격을 계산할 수 있는 물건”입니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝나지 않았습니다.
