수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 2층 201호로, 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 122,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 등기상 소유자는 박효진·최경남 각 2분의 1 공유이고, 2018년 1월 11일 설정된 신반월새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다.
표면적인 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤에 들어온 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 계산상 매수인이 별도로 인수하는 금액도 없습니다. 다만 이 사건의 승부처는 단순한 ‘인수금액’이 아닙니다. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 응찰자가 최고가를 써도 우선매수권 행사 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 · 사용승인일 2018.01.05 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.01.11 신반월새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 650,000,000원이며, 2024.05.21에는 1번 근저당권의 채권최고액을 526,800,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후의 임차권과 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 놓입니다.
임차·점유 관계 — 201호는 노선희 임차권이 핵심
조사된 점유자 명단에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 대상 물건인 201호와 직접 연결되는 임차권자는 노선희이며, 보증금은 110,000,000원입니다. 임대차계약일은 2020.11.30, 확정일자는 2021.01.08, 전입·점유개시는 2021.01.21로 모두 2018.01.11 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노선희 | 전유부분의 전부 | 2021.01.21 | 110,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박지민 | 202호 | 2021.03.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안소애 | 203호 | 2020.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오은지 | 301호 | 2022.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김근우 | 302호 | 2021.02.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민훈 | 303호 | 2021.05.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최다남 | 401호 | 2021.04.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오영진 | 402호 | 2022.02.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최양식 | 403호 | 2020.09.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서유준 | 502호 | 2024.04.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
노선희는 2023.12.12 주택임차권등기를 했고 배당요구도 확인됩니다. 그러나 전입일이 말소기준 이후이므로 낙찰자에게 보증금 110,000,000원이 승계되는 구조는 아닙니다. 과거 이도건의 120,000,000원 임차권도 있었지만 2020.12.21 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가 85,400,000원은 감정가 122,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 제이앤빌은 11세대, 사용승인일은 2018.01.05이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 이유만으로 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 특히 비교용 면적과 대상 면적의 일치가 확인되지 않은 상태이므로, 실제 응찰가 상한은 대상 201호와 직접 비교할 수 있는 거래자료를 원본에서 확인한 뒤 정하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 2. 근저당 · 신반월새마을금고 | 650,000,000원 | 83,462,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신반월새마을금고 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 85,400,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진되고, 채권자 총 미배당액은 984,148,158원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 984,148,158원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 1,009,306,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 1,026,918,187원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 사용승인일은 2018.01.05이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·보안설비·지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 제이앤빌은 11세대 규모이며, 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 가격·환금성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 주체·행사 여부와 매각기일 절차를 매각물건명세서 원본에서 가장 먼저 확인하세요.
- 201호 임차권 확인. 노선희 보증금 110,000,000원, 전입일 2021.01.21, 확정일자 2021.01.08, 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 2018년 최초 채권최고액 650,000,000원과 2024년 변경등기 526,800,000원 사이의 현재 유효 금액을 최신 등기에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 201호와 직접 비교 가능한 최신 거래를 확보해 상한가를 정하세요.
- 점유 범위 확인. 현황조사에는 202호부터 502호까지 다른 호실 점유자도 함께 확인되므로, 대상 201호의 실제 인도 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 우선매수권이 더 중요하다
이 사건을 권리 인수만 놓고 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2018.01.11 신반월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 201호 노선희의 임차권은 그보다 뒤입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 외부 낙찰 기회가 제한될 수 있고, 가격 면에서도 비교 가능한 실거래가 없어 현재 최저가 85,400,000원이 시장보다 낮다는 근거가 없습니다. 게다가 근저당 채권최고액 변경등기와 배당 계산상의 금액 차이도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 “인수는 0원, 그러나 경매는 닫혀 있고 가격은 미검증”입니다.
