수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 2층 202호로, 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 122,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 권리 흐름의 출발점은 2018.01.11. 설정된 신반월새마을금고 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다.
본건 202호에서 조사된 박지민은 2021.03.22. 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 2025.06.19. 배당요구도 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 원본 확인이 필요합니다. 다른 조사자들은 203호·301호·302호·303호·401호·402호·403호·502호로, 본건 202호와는 호실이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 박효진 지분 2분의 1 · 최경남 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기백 / 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2018.01.11. 신반월새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 650,000,000원이며 2024.05.21. 등기에서 526,800,000원으로 변경되었습니다. 이후 2025.06.09. 김기백의 강제경매개시결정과 2026.01.29. 신반월새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 조사 — 본건 202호와 타 호실을 구분해야 한다
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지민 | 202호 | 2021.03.22. | 2025.06.19. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안소애 | 203호 | 2020.12.18. | 2025.07.03. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오은지 | 301호 | 2022.02.14. | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김근우 | 302호 | 2021.02.19. | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민훈 | 303호 | 2021.05.13. | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최다남 | 401호 | 2021.04.26. | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오영진 | 402호 | 2022.02.16. | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최양식 | 403호 | 2020.09.10. | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서유준 | 502호 | 2024.04.30. | 2025.06.25. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 이름은 모두 9명이지만, 경매 목적물은 202호입니다. 따라서 본건 권리분석에서 직접 확인해야 할 점유자는 박지민이고, 나머지는 주소상 다른 호실 조사자입니다. 박지민의 전입은 말소기준인 2018.01.11.보다 후순위라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 85,400,000원으로 감정가 122,000,000원의 70%입니다. 다만 동일·유사 면적의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세와 같은 실거래 지표가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 근저당 · 신반월새마을금고 | 650,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신반월새마을금고 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 집행비용 1,937,200원을 제외한 83,462,800원이 신반월새마을금고 근저당에 배당되고 후순위 채권은 배당되지 않습니다. 총 채권 미배당액은 984,148,158원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표상 근저당 채권액은 650,000,000원을 사용하고 있으며, 등기에는 2024.05.21. 채권최고액이 526,800,000원으로 변경된 내역이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 안산공업고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 사용승인일은 2018.01.05.이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·보안설비·지상주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 251.3㎡, 공시지가 1,620,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도 특성. 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중이며 JN빌은 11세대, 사용승인일 2018.01.05.로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 202호 임차관계 재확인. 박지민의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 타 호실 조사자와 혼동 금지. 203호·301호·302호·303호·401호·402호·403호·502호 조사자는 본건 202호와 호실이 다릅니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2018.01.11. 채권최고액 650,000,000원에서 2024.05.21. 526,800,000원으로 변경된 등기 내용을 원본에서 확인하세요.
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 명도 확인. 본건 202호 점유자인 박지민의 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 선명, 가격은 아직 미정
이 사건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.01.11. 신반월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 202호 임차인 박지민은 2021.03.22. 전입으로 후순위라 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 85,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 본건 임차인의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 긍정적, 가격과 임차 세부사항은 원본 확인 후 결정입니다.
