수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 3층 303호로, 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 박효진·최경남이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 권리의 기준점은 2018.01.11. 설정된 신반월새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 650,000,000원이고 2024.05.21. 526,800,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이 근저당보다 뒤에 들어온 경매개시결정과 김민훈의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸합니다.
본건에서 권리보다 더 주의해서 볼 부분은 두 가지입니다. 하나는 전세사기피해자 우선매수권, 다른 하나는 가격 근거의 부재입니다. 최저가는 감정가 121,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 · 사용승인일 2018.01.05 · 11세대 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김기백 / 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
말소기준권리는 2018.01.11. 신반월새마을금고 근저당입니다. 본건 303호와 직접 관련된 김민훈의 임대차는 계약일 2021.03.25., 확정일자 2021.04.15., 전입·점유개시 2021.05.13.이고, 2025.09.12. 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 배당요구 기록은 있으나 현재 예상배당 구조에서는 선순위 근저당이 매각대금을 소진해 매수인에게 넘어오는 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차 현황 — 303호 직접 관련 임차권은 1명
현황조사에는 제이앤빌 여러 호수의 점유자 기록이 함께 확인됩니다. 그중 본건 303호와 직접 연결되는 임차권자는 김민훈이며, 나머지 기록은 202호·203호·301호·302호· 401호·402호·403호·502호입니다. 다른 호수 기록을 303호의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지민 | 202호 | 2021.03.22 | 미상 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안소애 | 203호 | 2020.12.18 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은지 | 301호 | 2022.02.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근우 | 302호 | 2021.02.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민훈 | 전유부분전부 | 2021.05.13 | 110,000,000원 | 2025.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다남 | 401호 | 2021.04.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영진 | 402호 | 2022.02.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양식 | 403호 | 2020.09.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서유준 | 502호 | 2024.04.30 | 미상 | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 회차는 감정가 121,000,000원에서 1회 유찰된 84,700,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 59,289,999원(49%), 3회 유찰 시 41,502,999원(34.3%)입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 근저당 · 신반월새마을금고 | 650,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신반월새마을금고 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,067,610,958원 중 예상 배당은 82,775,400원, 미배당은 984,835,558원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주거환경은 무난한 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물이며 사용승인일은 2018.01.05입니다. 도시가스 개별난방·위생·급배수·보안설비·지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 세로장방형이고 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다. 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 매각물건명세서에 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있으므로 외부 입찰자의 최고가 낙찰이 제한될 수 있다는 점을 입찰 판단의 전제로 두어야 합니다.
- 303호 임차권 구분. 김민훈의 임차보증금은 110,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 다른 호수 점유자와 혼동 금지. 202호·203호·301호·302호·401호·402호·403호·502호의 점유 기록을 본건 303호 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 가점 보류. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 확인되며 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 채권 미배당 984,835,558원은 크지만 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 낙찰 문턱은 별개”
본건은 말소기준권리가 2018.01.11.로 명확하고, 김민훈의 임차권도 그보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 84,700,000원에 대한 실질취득가 역시 84,700,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 보증금 110,000,000원만 보고 인수 위험이 큰 물건이라고 판단할 필요는 없습니다.
반대로 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 크다고 판단하는 것도 어렵습니다. 비교할 최근 실거래 근거가 없기 때문입니다. 그리고 이 사건의 가장 큰 변별점은 전세사기피해자 우선매수권입니다. 권리는 정리돼도 외부 입찰자가 실제로 낙찰을 확정할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 판단 보류, 외부 낙찰은 우선매수권 때문에 제한”입니다.
