수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택인 원룸형 도시형 생활주택입니다. 감정가는 121,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,700,000원, 감정가의 70%입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격 할인율보다 2018.01.11 근저당과 302호 점유자의 시간 순서입니다. 김근우의 전입일 2021.02.19는 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 “감정가의 70% = 시세보다 싸다”로 연결하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 위치를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 측면에서는 비교적 정리되어 있지만, 가격 측면에서는 별도의 현장 시세 확인이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 · 사용승인 2018.01.05 |
| 세대수 | 11세대 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준선
말소기준은 2018.01.11 신반월새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 650,000,000원이며 2024.05.21 변경등기로 채권최고액 526,800,000원이 기재됐습니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 본건 302호는 김근우
현황조사에 확인된 점유자 명단은 여러 호수에 걸쳐 있지만, 본건 302호와 직접 대응하는 점유자는 김근우 1명입니다. 김근우의 전입일은 2021.02.19로 말소기준 2018.01.11보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 명도와 실제 임대차관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 점검해야 합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지민 | 202호 | 2021.03.22 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안소애 | 203호 | 2020.12.18 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은지 | 301호 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근우 | 302호 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민훈 | 303호 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다남 | 401호 | 2021.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영진 | 402호 | 2022.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양식 | 403호 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서유준 | 502호 | 2024.04.30 | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
과거에는 최제욱 명의의 주택임차권이 있었습니다. 임대차계약일은 2018.06.10, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2018.06.29, 임차보증금은 110,000,000원이었고 2020.08.04 임차권이 등기됐습니다. 그러나 이 임차권은 2020.12.28 해지를 원인으로 2021.01.13 말소됐습니다. 이 역시 말소기준 2018.01.11보다 뒤에 발생한 임차관계입니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 84,700,000원으로 감정가 121,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 30% 할인폭을 시장가 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 감정가와 경매 최저가의 차이일 뿐, 실제 매매시장의 적정가격과의 차이는 현장 중개시세와 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
| 감정가 | 121,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 84,700,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 59,289,999원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 41,502,999원 · 감정가 34.3% |
| 매수인 인수액 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 2. 근저당 · 신반월새마을금고 | 650,000,000원 | 82,775,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신반월새마을금고 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,067,610,958원 중 예상 배당액은 82,775,400원, 미배당은 984,835,558원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 5층이고 사용승인일은 2018.01.05입니다.
- 입지. 안산공업고등학교 동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·보안설비와 지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유관계 원본 확인. 김근우의 전입일은 2021.02.19로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 과거 임차권 말소 확인. 최제욱의 110,000,000원 주택임차권이 2021.01.13 말소된 상태가 최신 등기에서도 동일한지 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 650,000,000원에서 2024.05.21 526,800,000원으로 변경된 근저당과 실제 채권·배당요구액을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 121,000,000원에서 84,700,000원으로 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 부곡동 원룸형 도시형 생활주택의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 시 협의·인도명령 등 절차가 필요할 수 있으므로 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인
이 물건의 권리 기준선은 명확합니다. 2018.01.11 신반월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 302호 김근우의 전입은 2021.02.19로 뒤에 있습니다. 110,000,000원의 과거 주택임차권도 이미 말소됐고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격에 대해서는 보수적으로 봐야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 84,700,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 말할 근거는 없습니다. 게다가 302호의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았고 근저당 변경금액과 배당추정 기준도 입찰 전 대조가 필요합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 점유 원본 확인과 시세 검증을 마친 뒤 가격을 결정할 물건”입니다.
