수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 3층 301호로, 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 121,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 84,700,000원입니다. 등기상 소유자는 박효진·최경남이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 중심은 2018년 1월 11일 설정된 신반월새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2025년 강제경매개시결정과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 · 사용승인일 2018.01.05 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 1월 11일 신반월새마을금고 근저당권의 최초 채권최고액은 650,000,000원이며 공동담보목록 제2018-23호가 기재돼 있습니다. 2024년 5월 21일에는 같은 1번 근저당권에 대해 채권최고액 526,800,000원의 변경등기가 추가됐습니다. 이후 김기백의 강제경매개시결정과 신반월새마을금고의 임의경매개시결정이 순서대로 등기됐고, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 확인 9명, 모두 대항력 없음
현황조사 등에서 확인된 점유자는 실제 9명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 2018.01.11 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 대상 호수인 301호에는 오은지가 2022.02.14 전입한 것으로 확인됩니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지민 | 202호 | 2021.03.22 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안소애 | 203호 | 2020.12.18 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은지 | 301호 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근우 | 302호 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민훈 | 303호 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다남 | 401호 | 2021.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영진 | 402호 | 2022.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양식 | 403호 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서유준 | 502호 | 2024.04.30 | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 121,000,000원의 70%인 84,700,000원입니다. 한 차례 유찰로 금액 자체는 내려왔지만, 동일 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 확인 가능한 단지 정보는 JN빌 11세대, 사용승인일 2018.01.05이며, 대상 면적은 29.62㎡로 표시돼 있으나 면적 일치 여부도 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 30% 할인”을 곧바로 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다. 실거래 평균·최신 거래가 없으므로 84,700,000원의 시장 메리트는 별도 시세조사 전까지 판단을 유보하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 2. 근저당 · 신반월새마을금고 | 650,000,000원 | 82,775,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신반월새마을금고 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각대금 84,700,000원에서는 집행비용 1,924,600원과 신반월새마을금고 82,775,400원 배당 후 잔여가 없습니다. 총 미배당액은 984,835,558원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 84,700,000원 | 82,775,400원 | 984,835,558원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 59,289,999원 | 57,822,779원 | 1,009,788,179원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 1,027,255,013원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 선순위 근저당의 미배당만 커지고, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금 증가가 아니라 실제 시세와 점유·명도 상태를 확인해 적정 입찰가를 정하는 데 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 동측 인근이며, 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 5층입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·보안설비, 지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 251.3㎡, 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역 등이 포함돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 임대차 원본 확인. 오은지의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차 자료로 재확인하세요.
- 대항력과 배당은 구분. 301호 점유자는 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 등 실제 배당에는 변수가 남습니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 대상 호수의 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신반월새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2018-23호가 기재돼 있으므로 관련 배당 구조를 원본으로 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2018년 설정 채권최고액 650,000,000원과 2024년 변경등기 526,800,000원의 현재 효력을 등기 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 임대차관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정
이 사건은 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 확인된 점유자 9명 모두 전입일이 뒤라 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 전부 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순한 편입니다.
다만 대상 301호 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 시장가격을 판단할 최근 실거래 금액도 없습니다. 따라서 감정가 121,000,000원에서 84,700,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 금물입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류하는 접근이 맞습니다.
