수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 2층 203호로, 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 등기부의 첫 권리 흐름은 2018.01.11. 소유권보존과 같은 날 설정된 신반월새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 강제경매개시결정·가압류·임의경매개시결정·주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건에서 가장 중요한 임차관계는 203호 임차권자 안소애입니다. 임대차계약일은 2020.11.15., 확정일자는 2020.11.20., 전입·점유개시는 2020.12.18., 보증금은 110,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 2018.01.11. 근저당보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 110,000,000원이 최저가 85,400,000원보다 크더라도, 이 사건을 ‘대항력 있는 임차인의 보증금 인수형’으로 계산해서는 안 됩니다. 예상배당 자료상 매수인의 인수금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준

말소기준은 2018.01.11. 신반월새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 650,000,000원이고, 2024.05.21. 변경등기로 채권최고액 526,800,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.09. 김기백의 강제경매개시결정, 2025.07.14. 신반월새마을금고의 박효진 지분 가압류 51,671,853원, 2025.10.01. 안소애의 주택임차권, 2026.01.29. 신반월새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준보다 후순위입니다.

② 임차인·점유관계 — 본건 203호와 다른 호수를 분리해 본다

현황조사에는 건물 내 여러 호수의 전입자가 함께 확인됩니다. 그러나 본 경매 목적물은 2층 203호이므로, 본건 전유부분에 직접 연결되는 임차인은 안소애 1명입니다. 202호·301호·302호·303호·401호·402호·403호·502호의 전입자는 본건 203호와 호수가 다르므로, 그 보증금을 본건 매수인의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인율보다 ‘비교 시세 부재’가 먼저

감정가는 122,000,000원, 현재 최저매각가는 85,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이라 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 현재 가격을 직접 대조할 수 있는 실거래 금액이 제시되지 않았습니다.

따라서 최저가가 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택이고, JN빌은 11세대 규모입니다. 동일 규모·동일 유형에서 실제 거래가 어느 가격대에 형성되는지를 확인하지 않은 상태에서는 85,400,000원이 저가인지 고가인지 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)

현재 최저가 85,400,000원을 가정하면 집행비용 1,937,200원을 제외한 83,462,800원이 선순위 근저당에 배당되고 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당액은 1,035,820,011원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산공업고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다. 전반적인 주거환경은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 용도. 철근콘크리트조 5층 건물의 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2018.01.05.입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·보안설비와 지상주차장이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. JN빌은 11세대이며 대상은 원룸형 도시형 생활주택입니다. 대규모 단지형 공동주택보다 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 203호 점유 확인. 등기상 안소애의 임차권은 후순위로 대항력이 없지만, 실제 점유·명도 상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 대조. 보증금 110,000,000원, 전입 2020.12.18., 확정일자 2020.11.20. 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 다른 호수와 혼동 금지. 202호·301호·302호·303호·401호·402호·403호·502호 전입자를 203호 임차인으로 합산하지 마십시오.
• 시세 확인. 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 원룸형 도시형 생활주택의 실제 거래 가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 회차 시나리오. 현재 최저가는 85,400,000원이고, 2회 유찰 시 59,779,999원, 3회 유찰 시 41,845,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
• 관리비·공과금. 공동주택의 공용부분 관리비 등 실제 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.01.11. 신반월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 203호 임차권자 안소애는 2020.12.18. 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조로 계산할 사건은 아닙니다.

반면 가격은 아직 별개의 문제입니다. 최저가 85,400,000원이 감정가 122,000,000원의 70%라는 사실은 확인되지만, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 제시되지 않았습니다. 게다가 물건은 11세대 규모의 원룸형 도시형 생활주택입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래 검증 전까지 보수적으로. ‘한 번 유찰됐다’는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 203호의 실제 점유와 인근 유사 물건의 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 안전합니다.