143,500,000원
수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 5층 501호로, 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택이며 501호에는 다락이 추가된 형태입니다. 소유자는 박효진·최경남이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 가장 먼저 잡힌 담보권은 2018.01.11. 안산제일신용협동조합의 채권최고액 494,000,000원 근저당권으로, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 김기백이 임차보증금 200,000,000원으로 2020.12.02. 임대차계약과 확정일자를 받고 2020.12.14. 전입·점유를 시작했으며, 2024.03.22. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 이 모든 시점이 2018.01.11. 말소기준권리보다 늦습니다. 자료상 대항력도 없음으로 판정되어 있어 보증금이 최저가보다 크더라도 낙찰자가 보증금 차액을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 · 501호 다락추가 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기백 / 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2018.01.05 |
| 세대수 | 11세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
핵심은 시점입니다. 2018.01.11. 안산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 김기백의 임대차계약일 2020.12.02., 전입·점유일 2020.12.14., 임차권등기일 2024.03.22.은 모두 후순위입니다. 등기부상 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.06.09. 김기백이 신청한 강제경매개시결정도 말소기준권리 뒤의 권리입니다.
② 임차인·점유 조사 — 501호는 후순위 임차권
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지민 | 202호 | 2021.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.19 | 없음 |
| 안소애 | 203호 | 2020.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 |
| 오은지 | 301호 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김근우 | 302호 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민훈 | 303호 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최다남 | 401호 | 2021.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오영진 | 402호 | 2022.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최양식 | 403호 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서유준 | 502호 | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.25 | 없음 |
| 김기백 | 주택전부 | 2020.12.14 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.03.22 | 없음 |
202호·203호·301호·302호·303호·401호·402호·403호·502호 기재자는 501호가 아닌 다른 호실로 조사된 인원입니다. 모두 전입시점이 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있고, 보증금이 확인되지 않은 경우 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 대상 501호와 직접 연결되는 핵심 임차권자는 김기백입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 205,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 143,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오에는 2회 유찰 100,450,000원, 3회 유찰 70,315,000원이 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 근저당 · 안산제일신용협동조합 | 494,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 702,805,479원 중 현재 가정 배당액은 140,691,000원이고, 미배당액은 562,114,479원입니다. 근저당권도 채권최고액 전액을 배당받지 못하며, 신청채권자 김기백의 가정 배당액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 다세대주택인 제이앤빌은 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 501호는 다락이 추가돼 있습니다.
- 위치. 안산공업고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 사용승인일은 2018.01.05.이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·보안설비·지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 251.3㎡, 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 건축물현황도상 다락방이 존재하며 공부상 면적에 해당 다락방 면적이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.01.11. 안산제일신용협동조합 근저당권이 기준권리인지 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 김기백 임차권 확인. 임대차계약 2020.12.02., 전입·점유 2020.12.14., 임차권등기 2024.03.22.의 선후관계와 대항력 없음 판단을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 신청채권자 동일성. 신청채권자와 임차권자가 모두 김기백입니다. 관계인 여부와 채권 발생 경위를 확인하세요.
- 501호 실제 점유. 다른 호실 전입자 자료와 혼동하지 말고 대상 501호의 현재 점유자를 현장과 원본 조사서에서 확인하세요.
- 다락 확인. 501호는 다락추가로 평가돼 있고 다락방 면적이 공부상 면적에 포함된다고 기재돼 있으므로 현황과 도면을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 최근 동일·유사 물건 거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “보증금 2억”보다 중요한 것은 선후관계
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 김기백의 임차보증금 200,000,000원입니다. 현재 최저가 143,500,000원보다 크기 때문에 겉으로 보면 보증금 차액을 매수인이 떠안을 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 김기백의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 2018.01.11. 말소기준권리보다 늦고 자료상 대항력도 없습니다. 따라서 현재 구조는 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
대신 주의할 부분은 별도입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 김기백이고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있어, 형식적인 선후관계만 보고 끝내기보다 실제 임대차와 채권관계를 대조할 필요가 있습니다. 가격은 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수는 없지만, 관계인 확인과 시세 검증을 마친 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
