수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 4층 403호로, 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가 116,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 등기상 가장 먼저 잡힌 담보권은 2018.01.11. 안산제일신용협동조합의 채권최고액 494,000,000원 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 2025.06.09. 김기백의 강제경매개시결정이 들어왔고, 등기상 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 81,200,000원을 가정한 배당에서도 집행비용 1,861,600원을 제외한 79,338,400원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자 김기백에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 하지만 이 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 · 사용승인일 2018.01.05 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.11. 을구 1번 안산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 494,000,000원이고 공동담보목록 제2018-24호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.06.09. 들어온 김기백의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 제공된 등기사항에서는 압류권리가 따로 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 — 실제 조사자 10명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사자 10명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.01.11. 이후이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 403호에는 최양식이 2020.09.10. 전입한 것으로 조사되어 있으므로 실제 입찰 전 점유관계와 명도 대상은 반드시 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지민 | 202호 | 2021.03.22 | - | 미상 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안소애 | 203호 | 2020.12.18 | - | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은지 | 301호 | 2022.02.14 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근우 | 302호 | 2021.02.19 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민훈 | 303호 | 2021.05.13 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다남 | 401호 | 2021.04.26 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영진 | 402호 | 2022.02.16 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양식 | 403호 | 2020.09.10 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서유준 | 502호 | 2024.04.30 | - | 미상 | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최푸름 | 주거 | 2020.08.21 | 2020.08.21 | 0원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 근거가 없다
현재 최저가는 감정가 116,000,000원의 70%인 81,200,000원입니다. 2회 유찰 시 56,840,000원, 3회 유찰 시 39,788,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 단지 정보상 제이앤빌은 11세대, 사용승인일은 2018.01.05이고, 비교 대상 면적은 28.93㎡이나 면적 일치로 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 70%이니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 근저당 · 안산제일신용협동조합 | 494,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 702,805,479원 중 79,338,400원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 623,467,079원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 위법건축물 — 권리보다 더 먼저 확인할 물건 리스크
감정평가의 이용상태는 원룸형 도시형 생활주택이며, 공부와의 차이는 없다고 조사되어 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 별도로 건축물대장상 위법건축물 등재 사실과 향후 이행강제금 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원만 보고 안전물건으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 위반 내용, 시정 가능성, 이행강제금 부과 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택, 학교, 공원, 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물이며 사용승인일은 2018.01.05. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·보안설비와 지상주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 251.3㎡, 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있습니다.
- 환금성. 제이앤빌은 11세대 규모이며 감정상 원룸형 도시형 생활주택입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 할인 정도는 확인할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위법건축물 내용 확인. 건축물대장에서 실제 위반 부분과 시정 가능 여부, 이행강제금 부과·납부 현황을 확인해야 합니다.
- 403호 점유 확인. 최양식이 2020.09.10. 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 보증금과 실제 현재 점유 여부를 최신 서류와 현장에서 확인하세요.
- 다른 조사자와 본건의 관계 확인. 조사 명단에는 202호·203호·301호·302호·303호·401호·402호·403호·502호 등의 점유자가 함께 나타납니다. 본건 인도·명도에 실제 영향을 주는 범위를 최신 현황조사와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 배당요구 확인. 박지민은 2025.06.19, 서유준은 2025.06.25, 안소애는 2025.07.03 배당요구한 것으로 조사되어 있습니다.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가는 81,200,000원이지만 비교 가능한 실거래가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 안산제일신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2018-24호가 기재되어 있으므로 원본 등기와 배당관계를 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.26. 발행 자료이므로 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 매수”는 같은 말이 아니다
등기와 전입 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.01.11. 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자는 모두 그 이후이며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 자체의 난도는 높지 않습니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건에는 건축물대장상 위법건축물 및 향후 이행강제금 가능성이 명시돼 있고, 본건 403호를 포함한 조사 점유자들의 보증금 정보도 충분히 확인되지 않았습니다. 더욱이 실거래 비교자료가 없어 최저가 81,200,000원이 시장가격보다 낮다고 말할 근거도 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 위법건축물·점유·가격 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
