수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 5층 502호로, 감정 이용상태는 원룸형 도시형 생활주택입니다. 소유자는 박효진·최경남이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2018.01.11 안산제일신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 494,000,000원입니다. 이후 2025.06.09 김기백의 강제경매개시결정이 기입됐고, 제공된 권리관계상 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 103,000,000원에서 한 차례 유찰된 72,100,000원입니다. 낙찰대금에서 집행비용 1,697,800원을 제외하면 안산제일신용협동조합 근저당에 70,402,200원이 배당되고, 신청채권자 김기백에게 돌아갈 예상배당은 0원입니다. 채권 미배당액이 크더라도 말소기준권리와 그 뒤 권리가 소멸한다는 점과 매수인 인수 여부는 별개이며, 본 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 · 사용승인일 2018.01.05 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기백 / 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 502호 전입은 그 이후
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준인 안산제일신용협동조합 근저당은 2018.01.11에 설정됐습니다. 본건 502호의 서유준 전입일은 2024.04.30로 말소기준보다 6년 이상 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 서유준은 2025.06.25 배당요구를 접수했습니다.
② 임차인·점유 신고 — 본건 502호는 대항력 없음
현황조사 등에 나타난 신고자는 모두 말소기준일 2018.01.11 이후 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 신고가 포함돼 있으므로 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 이 가운데 본건 502호와 직접 일치하는 신고자는 서유준입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지민 | 202호 | 2021.03.22 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안소애 | 203호 | 2020.12.18 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오은지 | 301호 | 2022.02.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김근우 | 302호 | 2021.02.19 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민훈 | 303호 | 2021.05.13 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최다남 | 401호 | 2021.04.26 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오영진 | 402호 | 2022.02.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최양식 | 403호 | 2020.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서유준 | 502호 | 2024.04.30 | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금이 확인되지 않은 신고자는 보증금 규모를 합산하거나 임의 추정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 위 표의 신고자와 별도의 중복 보증금 합산 이슈는 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%, 그러나 할인율만으로 결론 내리면 안 된다
감정가는 103,000,000원, 현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 50,470,000원(49%), 3회 유찰 시 35,329,000원(34.3%)입니다. 다만 이 사건에서 가격 판단의 출발점은 단순한 감정가 할인율이 아니라 다세대·원룸형 도시형 생활주택의 환금성과 위법건축물 리스크입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 안산제일신용협동조합 | 494,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 702,805,479원 중 채권자 예상배당은 70,402,200원이고 미배당액은 632,403,279원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 최대 리스크 — 건축물대장상 위법건축물
감정평가의 이용상태는 원룸형 도시형 생활주택이고, 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있습니다. 동시에 매각물건명세서에는 위법건축물 등재 사실이 명시돼 있으므로, 입찰 판단에서는 보다 직접적인 경매 매각조건인 위법건축물 기재를 별도 핵심 확인사항으로 보는 것이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트조 5층, 사용승인일은 2018.01.05입니다.
- 입지. 안산공업고등학교 동측 인근으로 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·보안설비 및 지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 251.3㎡, 공시지가 1,620,000원/㎡입니다.
- 규모. 제이앤빌은 총 11세대이며, 이 사건 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위법건축물 내용 확인. 건축물대장에서 위반 부분의 위치·면적·시정 여부와 이행강제금 부과 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 502호 점유 확인. 서유준은 2024.04.30 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 및 명도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 502호를 포함한 신고자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 및 최우선변제 여부는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당액은 632,403,279원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 다세대·원룸형 도시형 생활주택의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 위법건축물과 가격 검증”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2018.01.11 안산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 502호 서유준의 전입은 2024.04.30이라 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 권리가 깨끗하다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 가격은 감정가 103,000,000원의 70%인 72,100,000원이지만, 그 할인율 자체가 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 여기에 매각물건명세서가 위법건축물 등재 및 향후 이행강제금 가능성을 직접 경고하고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수할 권리가 있느냐”보다 위법건축물의 구체적 상태를 확인한 뒤 72,100,000원이 그 위험을 감수할 가격인지 검증하는 것입니다. 종합하면 권리는 통과, 물건·가격은 보수적으로 확인해야 하는 C등급입니다.
