수원지방법원 2025타경625. 안산시 상록구 부곡동 제이앤빌 4층 402호로, 감정평가상 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 5층 건물이며 사용승인일은 2018년 1월 5일입니다. 소유자는 박효진·최경남 각 2분의 1 공유지분이고, 현재 최저매각가는 감정가 103,000,000원에서 한 차례 유찰된 72,100,000원입니다.
권리의 출발점은 2018년 1월 11일 설정된 안산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 494,000,000원이며 공동담보목록 제2018-24호가 기재돼 있습니다. 이후 2024년 오영진의 주택임차권등기와 2025년 강제경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 4층402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형 도시형 생활주택 · 4층 402호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 건 · 사용승인 2018.01.05 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기백 / 208,805,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2018.01.11. 안산제일신용협동조합 근저당권입니다. 402호에 관한 오영진의 임차권은 임대차계약일이 2022.02.11., 점유개시일과 확정일자가 2022.02.16.이지만 주민등록일자는 2024.12.10.입니다. 주민등록이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸해 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 402호 오영진
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영진 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2024.12.10. | 2022.02.16. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가 103,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시나리오는 50,470,000원, 그 다음은 35,329,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 물건에 직접 적용할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 단지명 | JN빌 |
|---|---|
| 세대수 | 11세대 |
| 사용승인 | 2018.01.05 |
| 대상 면적 | 25.9㎡ |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 72,100,000원 · 감정가 70% |
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 안산제일신용협동조합 | 494,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김기백 | 208,805,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 70,402,200원이 선순위 근저당에 배당되고, 신청채권자 김기백과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 702,805,479원 중 70,402,200원이 배당되고 미배당액은 632,403,279원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리상 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 632,403,279원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 653,643,939원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 668,512,401원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰될수록 임차보증금 승계액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 권리상 실질취득가는 각 회차의 매각가격과 동일하게 내려갑니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 어느 회차부터 실제 가격 메리트가 생기는지는 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안산공업고등학교 동측 인근의 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용. 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수·보안설비와 지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 세장형이며 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건축 리스크. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 건축물대장상 위법건축물 등재 및 향후 이행강제금 가능성이 명시돼 있습니다.
- 환금성 확인. 제이앤빌은 11세대 규모의 원룸형 다세대이며 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 낙찰가 산정 시 인근 유사 물건과의 별도 비교가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위법건축물 확인. 건축물대장상 위법건축물 등재 내용과 이행강제금 부과 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 402호 임차권 재확인. 오영진의 보증금은 60,000,000원이지만 주민등록이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 72,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 원룸형 다세대 실거래와 임대수익성을 확인해야 합니다.
- 소형 다세대의 매각성. 11세대 규모의 원룸형 주택이라는 용도와 수요층을 감안해 향후 재매각 가능성을 점검하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 세금관계를 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건과 가격은 따로 봐야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018년 안산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 402호 오영진 임차권은 주민등록이 2024년으로 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가 72,100,000원을 기준으로 한 권리상 실질취득 역시 72,100,000원입니다.
하지만 인수 0원이라는 사실과 좋은 입찰물건이라는 평가는 같은 말이 아닙니다. 직접 비교할 실거래 금액이 없어 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 무엇보다 매각물건명세서에 위법건축물 등재와 향후 이행강제금 가능성이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 승계 리스크는 낮지만, 건축 리스크와 실제 시세 검증을 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 물건 상태는 보수적으로 확인하는 편이 맞습니다.
