125,440,000원
서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근의 가산에이1타워 제13층 제오1301호입니다. 감정요항표상 이 건물의 기호 1~10은 모두 지원시설(업무시설)로 이용 중이고, 주위는 공장(지식산업센터)·업무시설· 근린생활시설이 혼재합니다. 현재 최저매각가는 125,440,000원으로 감정가 245,000,000원의 51.2%까지 내려온 3회 유찰 상태입니다.
등기상 말소기준은 2023.06.28 하나은행 근저당권 135,000,000원입니다. 그 이후 등기된 하나은행 추가 근저당, 국 압류, 주식회사 시아스 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 등기 말소 여부만으로 끝낼 수 없는 두 가지 확인사항이 있습니다. 하나는 구분지상권설정등기의 인수, 다른 하나는 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1301호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 제13층 · 사용승인일 2021.06.25 |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 125,440,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 별도 인수권리가 있다
말소기준권리는 2023.06.28 설정된 주식회사하나은행 근저당권 135,000,000원입니다. 2023.07.11 설정된 하나은행 근저당권 2,349,600,000원과 2025년 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.09.15 신한은행 근저당권 2,220,000,000원은 2023.07.11 해지로 이미 말소되었습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 조사 점유자 7명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 | 1301호(31.5700㎡) · 사무실 | 2023.10.31 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) | 1302호(37.8800㎡) | 2023.06.07 | 미상 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) | 1303호(37.8800㎡) | 2023.11.16 | 8,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) | 1304호(37.8800㎡) | 2024.10.08 | 6,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) | 1305호(40.5900㎡) | 2023.09.18 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) | 1306호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) | 1310호(37.8800㎡) | 2024.08.29 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
문보미를 비롯해 전입일이 말소기준권리보다 늦은 점유자들은 조사상 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 샐리투어는 2023.06.07 전입으로 말소기준권리 2023.06.28보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단정적인 “대항력 있음”으로 처리하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. (주)굿리치 역시 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 시세 비교 대신 현재 회차를 본다
감정가는 245,000,000원이고 현재 최저매각가는 125,440,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수 가능성과 구분지상권 인수사항까지 남아 있어 가격 할인율만으로 투자매력을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 125,440,000원 | 2,374,568,528원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 100,352,000원 | 2,399,305,296원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 80,281,600원 | 2,419,015,837원 |
유찰이 진행될수록 매각가 자체는 낮아지지만, 채권총액 2,497,452,368원에 비해 매각대금이 크게 부족해 채권자 미배당액은 오히려 증가합니다. 이 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 낮아진 최저가와 별개로 인수권리·임차관계 확인이 필요하다는 구조는 변하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 122,883,840원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 125,440,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,556,160원 후 을구 2번 하나은행 근저당권에 122,883,840원이 배당되고, 후순위 근저당권·가압류·소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 북서측 인근. 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 가산디지털단지역이 소재하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호1~10은 모두 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 기호6~기호9는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층 건물의 제13층이고 사용승인일은 2021.06.25입니다.
- 토지. 세장형 토지로 공장·지원시설·업무시설 건부지로 이용 중이며 북측으로 중로 한면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지별도등기 을구 9번 2021.06.15 제133747호 구분지상권설정등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 권리 내용과 이용·처분 제약을 반드시 확인해야 합니다.
- 샐리투어 보증금 확인. 2023.06.07 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 굿리치 점유관계 확인. 1306호는 전입일·보증금·월세가 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
- 문보미 배당요구. 1301호 문보미는 보증금 7,000,000원·월세 700,000원이며 2025.07.14 배당요구를 한 것으로 조사되어 있습니다. 전입일 2023.10.31은 말소기준권리 이후입니다.
- 일체 사용 부분 확인. 감정요항표에는 기호6~기호9가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재되어 있으므로 현황과 호실별 이용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 실거래 시세 자료가 없어 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확정되지 않은 인수범위’가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 245,000,000원에서 125,440,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 감정가 대비 51.2%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실거래 시세가 없고, 매각물건명세서에는 구분지상권설정등기 인수가 명시되어 있습니다. 여기에 말소기준보다 앞서 전입한 주식회사 샐리투어의 보증금·확정일자가 미상이고, (주)굿리치 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다.
후순위 등기의 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 이 두 임차관계와 토지별도등기가 정리되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 결론은 “최저가는 많이 내려왔지만, 인수범위 확인 전에는 가격 판단 보류”입니다.
