서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 제13층 제오1306호입니다. 감정평가상 기호1~10은 모두 지원시설(업무시설)로 이용 중이고, 제오1306호부터 제오1309호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상15층이고 사용승인일은 2021.06.25.입니다.
경매 숫자만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 감정가 306,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 156,672,000원입니다. 하지만 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 인수권리를 먼저 계산해야 하는 구조입니다. 말소기준은 2023.06.28. 주식회사하나은행 근저당권인데, 그보다 앞선 2021.06.15. 토지별도등기 구분지상권과 2023.06.07. 전세권이 명세서상 인수권리로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1306호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지원시설(업무시설) |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 156,672,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 사용승인 2021.06.25 |
| 이용 특이사항 | 제오1306호부터 제오1309호는 벽체 구분없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전에 남아 있는 권리가 핵심
을구 2번 전세권자는 주식회사리치앤코이고 전세금은 38,000,000원, 존속기간은 2023.06.30.부터 2025.06.29.까지입니다. 범위는 건물 전부이며, 제오1307호·제오1308호·제오1309호와 공동전세로 등기돼 있습니다. 이 전세권은 말소기준 2023.06.28. 하나은행 근저당보다 먼저 설정됐고, 등기 분석상 매수인 인수로 분류됩니다.
말소기준권리인 하나은행 근저당은 채권최고액 135,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 채권최고액 2,349,600,000원 근저당, 주식회사 시아스의 12,852,368원 가압류, 2025.04.11. 및 2025.07.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 제오1306호는 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)굿리치 (대표 한승표) | 1306호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
제오1306호는 현황조사에서 (주)굿리치(대표 한승표)가 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 말소기준일 전후를 확정할 수 없어 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 없음으로 배제할 수도 없습니다. 보증금 규모 역시 미상이므로 매수인이 실제로 떠안을 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 156,672,000원으로 감정가의 51% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 125,337,600원, 5회 유찰 시는 100,270,080원입니다. 다만 이 사건은 실거래 기준의 시세보다 얼마가 싼지 판단하기 전에 인수권리와 점유 미상 위험을 먼저 가격에 반영해야 하는 사건입니다.
특히 최저가가 더 내려가더라도 선순위 구분지상권·전세권 자체가 사라지는 구조가 아니고, 제오1306호 점유자의 보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다. 따라서 156,672,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,993,408원 |
| 2. 전세권 · 주식회사리치앤코 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 115,678,592원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권자 총 청구액은 2,535,452,368원, 총 배당액은 153,678,592원, 미배당은 2,381,773,776원입니다. 다만 이 계산과 별개로 매각물건명세서에 구분지상권과 전세권이 인수권리로 명시돼 있으므로 매수인 권리부담을 0원으로 단정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주위는 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 지원시설(업무시설)로 이용 중이며 제오1306호부터 제오1309호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 도로. 토지는 세장형이고 북측으로 중로 한면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 확인. 토지별도등기 을구 9번 2021.06.15. 구분지상권의 존속 내용과 매수인 사용·처분에 미치는 영향을 원등기로 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 주식회사리치앤코의 전세금 38,000,000원 공동전세권이 제오1306호에 실제로 어떻게 승계되는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. (주)굿리치의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 일체 이용 확인. 제오1306호~제오1309호가 벽체 없이 일체로 사용 중이므로 낙찰 후 독립 사용 가능 여부와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰·최저가 156,672,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인수권리와 점유 위험을 실질취득비용에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 계산상 인수 0원이라는 숫자와 매각물건명세서의 인수권리 기재가 충돌하므로 원본 서류 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “51%까지 내려왔지만, 권리는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 겉모습은 감정가 306,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 156,672,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표와 다릅니다. 2021.06.15. 구분지상권과 2023.06.07. 주식회사리치앤코 전세권이 인수권리로 명시돼 있고, 제오1306호의 (주)굿리치는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부와 추가 인수액도 확정할 수 없습니다.
게다가 제오1306호부터 제오1309호가 벽체 없이 일체로 사용되고 있어 점유·명도 범위 역시 단순한 단일 호실 경매보다 확인할 것이 많습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “인수권리와 미상 점유를 얼마까지 확정할 수 있느냐”가 먼저인 사건입니다. 권리 원본 확인 전에는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
