서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 13층 1302호로, 감정요항표상 지원시설(업무시설)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 280,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 143,360,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려온 물건이지만, 권리 구조는 단순한 ‘전부 소멸형’이 아닙니다.
등기부상 말소기준은 2023.06.28. 하나은행 근저당권 135,000,000원입니다. 이후의 하나은행 근저당권 2,349,600,000원, 경매개시결정, 시아스 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서에는 별도로 2021.06.15. 제133747호 구분지상권설정등기를 토지별도등기 인수권리로 명시하고 있습니다. 게다가 1302호 점유자인 주식회사 샐리투어(대표 고병근)의 점유일은 2023.06.07.로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 승계 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(업무시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 지상15층 · 사용승인일 2021.06.25. |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도 인수권리는 남는다
2021.09.15. 설정된 신한은행 근저당권 2,220,000,000원은 2023.07.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.28. 하나은행 근저당권 135,000,000원이고, 2023.07.11. 하나은행의 2,349,600,000원 근저당권 및 2025년 경매개시결정·가압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 즉 등기부의 후순위 채권 자체는 승계 대상이 아니지만, 별도등기 인수와 임차·점유관계는 별도로 봐야 합니다.
② 임차·점유 — 실제 내역 7건, 1302호가 핵심
현황조사에 확인된 실제 점유·임차 내역은 7건입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없습니다. 이 사건 주소인 1302호는 주식회사 샐리투어가 2023.06.07.부터 점유한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준일 2023.06.28.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 점유자 | 호실 / 용도 | 점유일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 | 1301호(31.5700㎡) / 사무실 | 2023.10.31. 배당요구 2025.07.14. | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) | 1302호(37.8800㎡) / 미상 | 2023.06.07. | 미상 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) | 1303호(37.8800㎡) / 미상 | 2023.11.16. | 8,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) | 1304호(37.8800㎡) / 미상 | 2024.10.08. | 6,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) | 1305호(40.5900㎡) / 미상 | 2023.09.18. | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) | 1306호 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) | 1310호(37.8800㎡) / 미상 | 2024.08.29. | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 5,552,960원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,497,452,368원 중 예상 배당액은 140,552,960원이고, 미배당액은 2,356,899,408원입니다. 이 미배당 채권은 후순위 권리의 배당 부족분을 보여주는 것이며, 매각으로 소멸하는 채권을 그대로 매수인이 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 별도로 명시된 토지별도등기와 1302호 점유 승계 가능성은 따로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주변은 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 1301호부터 1310호까지 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 기호6부터 기호9는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2021.06.25.입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 세장형 토지로 공장·지원시설·업무시설 건부지로 이용 중이며 북측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지별도등기 원문 확인. 2021.06.15. 제133747호 구분지상권설정등기의 범위·존속기간·부담 내용을 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 1302호 보증금 확인. 주식회사 샐리투어의 보증금, 임대차계약, 사업자등록·점유 지속 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 1302호는 점유일만 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근하는 것이 맞습니다.
- 1306호 미상 점유 확인. 점유일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 및 승계 여부를 판단할 수 없습니다.
- 벽체 이용상태 확인. 감정요항표상 기호6~9가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 실제 현황과 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰로 최저가가 143,360,000원까지 낮아졌지만, 실질취득가는 미상 승계액에 따라 달라질 수 있으므로 최저가만으로 응찰가 상한을 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 현장점유를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2%”보다 중요한 두 가지
이 물건의 숫자만 보면 감정가 280,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 143,360,000원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대 순서로 봐야 합니다. 먼저 토지별도등기 구분지상권설정등기 인수가 명시돼 있고, 다음으로 1302호 점유가 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
후순위 근저당·가압류의 거액 미배당은 매각으로 소멸하는 채권 부족분이므로 그 자체를 매수인 인수액으로 볼 필요는 없습니다. 그러나 별도 인수권리와 선순위 점유 가능성은 성격이 다릅니다. 지원시설(업무시설)이라는 이용 특성과 3회 유찰까지 겹친 만큼, 현재 단계의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “무엇을 실제로 떠안는가”를 먼저 확정하는 것입니다.
