서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 13층 오1307호입니다. 감정평가상 기호 1~10은 모두 지원시설(업무시설)로 이용 중이고, 오1306호부터 오1309호는 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2021.06.25, 건물은 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 15층입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2023.06.28입니다. 이날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 135,000,000원이 말소기준권리입니다. 그런데 그보다 21일 앞선 2023.06.07, 주식회사리치앤코가 전세금 38,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이 전세권은 오1306호·오1308호·오1309호와 공동전세로 설정되어 있고, 매각물건명세서에는 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1307호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지원시설(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 사용승인일 2021.06.25 |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 남는다
전세권자는 주식회사리치앤코, 전세금은 38,000,000원, 범위는 건물 전부이며 존속기간은 2023.06.30부터 2025.06.29까지입니다. 오1306호·오1308호·오1309호와 공동전세로 설정되어 있어 이 사건에서 부담되는 구체적 범위는 공동전세 관계를 포함해 원본 서류를 대조해야 합니다. 다만 권리분석상 이 전세권 자체가 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있다는 점은 분명한 핵심입니다.
말소기준 이후의 주식회사하나은행 근저당권 2,349,600,000원, 주식회사 시아스 가압류 12,852,368원, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준 이전의 인수권리는 이 소멸 구조와 별도로 봐야 합니다.
② 임차관계 — 1306~1309 일체 사용이 핵심 변수
현황조사에는 같은 13층 오1301호부터 오1310호 구간에서 임차관계 7건이 확인됩니다. 특히 감정평가와 매각물건명세서 모두 오1306호부터 오1309호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 적고 있어, 오1307호의 실제 점유·인도 범위를 호수 표기만으로 단순 판단하기 어렵습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 | 1301호(31.5700㎡) · 사무실 | 2023.10.31 | 7,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.14 | 해당 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) | 1302호(37.8800㎡) | 2023.06.07 | 보증금 미상 / 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) | 1303호(37.8800㎡) | 2023.11.16 | 8,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) | 1304호(37.8800㎡) | 2024.10.08 | 6,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) | 1305호(40.5900㎡) | 2023.09.18 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) | 1306호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) | 1310호(37.8800㎡) | 2024.08.29 | 7,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 2. 전세권 · 주식회사리치앤코 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 102,552,960원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,535,452,368원 중 예상 배당액은 140,552,960원, 미배당은 2,394,899,408원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
전세금 38,000,000원을 인수 부담으로 단순 합산하면 현재 최저가 기준 실질취득 참고치는 181,360,000원입니다. 여기에 금액으로 단순 환산하기 어려운 토지별도등기 구분지상권까지 남아 있으므로, 143,360,000원만을 취득가격으로 보는 것은 위험합니다. 공동전세이므로 38,000,000원 전액의 구체적 부담 범위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주변은 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 지원시설(업무시설)로 이용 중이며 오1306호부터 오1309호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 도로. 토지는 세장형이며 북측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 주식회사리치앤코 전세권 38,000,000원이 오1306·오1307·오1308·오1309 공동전세로 설정되어 있습니다. 공동전세의 부담 범위를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 토지별도등기 확인. 2021.06.15 제133747호 구분지상권설정등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 존속 범위·내용을 확인해야 합니다.
- 오1306~오1309 현장 확인. 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 오1307호의 실제 경계, 출입, 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 전입일이 말소기준보다 앞선 주식회사 샐리투어는 보증금·확정일자가 미상이고, (주)굿리치는 전입일·보증금이 미상입니다. 확정되지 않은 점유관계를 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 배당표와 인수권리 분리 검토. 예상배당 계산과 매각물건명세서의 인수 표시는 서로 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 법원 비치 원본을 기준으로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 숫자만 보지 않기. 현재 최저가 143,360,000원은 감정가의 51.2%이지만, 권리·점유 부담을 반영한 실질취득 구조를 먼저 계산해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 먼저 볼 것은 남는 권리다
이 사건의 표면만 보면 감정가 280,000,000원짜리 물건이 3회 유찰되어 143,360,000원까지 내려온 전형적인 할인 경매처럼 보입니다. 하지만 권리 흐름을 펼치면 결론이 달라집니다. 말소기준 2023.06.28보다 앞선 주식회사리치앤코 전세권 38,000,000원이 있고, 매각물건명세서는 이 전세권과 토지별도등기 구분지상권을 모두 인수권리로 적고 있습니다.
더구나 오1306호부터 오1309호가 벽체 없이 일체 사용 중이어서 오1307호의 현실적 인도 범위도 단순하지 않습니다. 현황조사에는 대항력 가능·미상으로 남겨야 할 점유관계도 존재합니다. 전세금 38,000,000원을 단순 반영한 실질취득 참고치만 해도 181,360,000원이고, 구분지상권과 점유 위험은 별도입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 51%라 싸다”가 아니라, “인수권리와 점유를 해소할 수 있는가”가 먼저인 사건입니다. 가격보다 권리가 앞서는 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다.
