서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 제13층 제오1310호입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(업무시설)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층이며 사용승인일은 2021.06.25입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사모두푸드몰입니다.
권리 흐름의 기준점은 2023.06.28 주식회사하나은행 근저당권 135,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당권 2,349,600,000원, 주식회사 시아스 가압류 12,852,368원, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부 후순위 권리만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 매각물건명세서가 토지별도등기인 2021.06.15 구분지상권설정등기를 인수권리로 명시하고 있고, 선순위 가능 점유자의 보증금도 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1310호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 사용승인일 2021.06.25 |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 135,000,000원 |
| 명시 인수권리 | 토지별도등기 · 을구 9번 2021.06.15 구분지상권설정등기 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 ‘인수권리’가 남는다
2021.09.15 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,220,000,000원은 2023.07.11 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.28 하나은행 근저당권입니다. 이후 2023.07.11 설정된 하나은행 근저당권 2,349,600,000원, 2025.06.26 주식회사 시아스의 가압류 12,852,368원, 2025.04.11·2025.07.23 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 2곳은 승계 가능성을 확정 못 한다
현황조사상 1301호·1302호·1303호·1304호·1305호·1306호·1310호에 실제 임차인 7명이 확인됩니다. 이 중 말소기준일보다 뒤에 전입한 임차인은 대항력이 없다고 정리할 수 있지만, 1302호는 2023.06.07로 말소기준일보다 빠른 반면 보증금·확정일자가 미상이고, 1306호는 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 두 곳 모두 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 · 1301호(31.5700㎡) · 사무실 | 2023.10.31 | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) · 1302호(37.8800㎡) | 2023.06.07 | 미상 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) · 1303호(37.8800㎡) | 2023.11.16 | 8,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) · 1304호(37.8800㎡) | 2024.10.08 | 6,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) · 1305호(40.5900㎡) | 2023.09.18 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) · 1306호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) · 1310호(37.8800㎡) | 2024.08.29 | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
문보미는 2025.07.14 배당요구가 접수돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제권을 단정하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 280,000,000원, 현재 최저매각가는 143,360,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 할인폭 자체는 크지만, 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 동일 물건·인근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “저평가됐다”고 판단하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금이 미확정이고 명시 인수권리도 존재합니다. 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계되는 임차보증금 + 인수권리의 경제적 부담을 반영한 실질취득 조건이어야 합니다. 현재는 그 총액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 5,552,960원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,497,452,368원 중 채권자 예상배당은 140,552,960원, 미배당은 2,356,899,408원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 임차인 승계와 구분지상권 인수는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주변은 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호1~10은 모두 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 기호6부터 기호9는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상15층 건물의 제13층이며 사용승인일은 2021.06.25입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·승강기·소화전설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지별도등기 원문 확인. 2021.06.15 제133747호 구분지상권설정등기의 존속범위·내용과 매수인 인수 효과를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 1302호 보증금 확인. 주식회사 샐리투어는 2023.06.07 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 미배당 보증금 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 1306호 점유관계 확인. (주)굿리치는 전입일·보증금·월세·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 1310호 현황 확인. (주)컨시드플러스는 2024.08.29 전입, 보증금 7,000,000원·월세 700,000원으로 조사됐으며 말소기준권리 이후 전입입니다.
- 배당표와 임차인 권리 분리. 예상배당상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼도, 미상 임차인의 대항력·미배당 보증금과 명시된 구분지상권 인수 여부는 별도 문제입니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·51.2%라는 감정가 대비 할인율보다 실제 업무시설 거래가격과 임대수익성을 먼저 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수 범위다
이 사건은 감정가 280,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 143,360,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 매각물건명세서상 구분지상권 인수가 명시돼 있고, 실제 임차인 7명 가운데 1302호와 1306호는 대항력·보증금 승계 여부가 미확정입니다.
따라서 이 물건을 143,360,000원에 취득한다고 가정해도 그 금액이 곧 실질취득가가 되는 것은 아닙니다. 실거래 기준도 없어 현재 회차가 시세 대비 싸다고 말할 근거도 없습니다. 후순위 등기 소멸은 명확하지만, 인수 범위와 실질취득가는 아직 열려 있는 물건. 입찰 판단은 1302호·1306호의 점유 및 보증금 관계와 구분지상권 내용을 확정한 뒤에야 가능합니다.
