서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 13층 제오1303호입니다. 감정요항표상 이 건물의 해당 평가 호실들은 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 주변은 지식산업센터·업무시설· 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다. 사용승인일은 2021.06.25이고, 건물은 지하 4층·지상 15층 철근콘크리트구조입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2021년 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.06.28 하나은행 근저당 135,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 2,349,600,000원, 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 임차관계와 매각물건명세서상 인수사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지원시설(업무시설)로 이용 중 |
| 현황조사상 1303호 | 37.8800㎡ · 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) 점유 조사 |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 사건 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 135,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 인수사항은 별도
말소기준은 2023.06.28 하나은행 근저당입니다. 이후의 2023.07.11 하나은행 근저당, 2025년 경매개시결정과 시아스 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기상 후순위 권리가 사라진다는 사실만으로 권리분석이 끝나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 선순위 가능·미상 리스크 확인
현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 7명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 1301호(31.5700㎡) · 사무실 | 2023.10.31 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.07.14 | 인수 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) 1302호(37.8800㎡) | 2023.06.07 | 미상 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) 1303호(37.8800㎡) | 2023.11.16 | 8,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) 1304호(37.8800㎡) | 2024.10.08 | 6,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) 1305호(40.5900㎡) | 2023.09.18 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) 1306호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) 1310호(37.8800㎡) | 2024.08.29 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
또한 (주)굿리치는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 판정할 수 없습니다. 즉 이 사건의 핵심은 후순위 임차인의 알려진 보증금이 아니라, 확인되지 않은 선순위 가능 임차관계의 금액입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 143,360,000원으로 감정가 280,000,000원의 51.2%입니다. 다음 회차가 이어진다면 4회 유찰 시 114,688,000원, 5회 유찰 시 91,750,400원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 5,552,960원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,497,452,368원 중 140,552,960원이 배당되고, 미배당액은 2,356,899,408원입니다. 이 배당계산의 매수인 금액형 인수는 0원으로 제시돼 있으나, 임차인 보증금 미상 위험과 매각물건명세서상 구분지상권 인수는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 가산디지털단지역 북서측 인근. 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 가산디지털단지역이 소재하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 대상 기호 1~10은 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 기호 6부터 기호 9는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층·지상 15층. 사용승인일은 2021.06.25이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며 북측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 샐리투어 보증금 확인. 2023.06.07 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 승계금액을 0원으로 놓아서는 안 됩니다.
- 굿리치 점유관계 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 실제 점유와 임대차계약 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 구분지상권 내용 확인. 토지별도등기 을구 9번 2021.06.15 제133747호 구분지상권설정등기의 존속내용과 이용제약을 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 143,360,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만 확인될 뿐, 최근 거래자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
- 업무시설 현황 확인. 현황조사 임차인들이 여러 호실에 걸쳐 있고 감정요항표상 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 실제 경계·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수위험 분리. 배당계산상 매수인 인수 0원이라는 숫자는 후순위 채권 배당 구조를 뜻할 뿐, 임차보증금 미상 및 구분지상권 인수 위험을 없애지 않습니다.
맺으며 — “51.2%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안는지”가 먼저다
이 사건은 감정가 280,000,000원에서 최저가 143,360,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 가격을 평가하기 전에 풀어야 할 권리 문제가 있습니다. 말소기준보다 빠른 2023.06.07 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 또 다른 점유자는 전입일과 보증금 자체가 미상입니다. 여기에 매각물건명세서가 토지별도등기 구분지상권의 인수를 명시합니다.
따라서 이 물건의 현재 단계 결론은 “최저가는 낮아졌지만 실질취득비용과 인수범위가 아직 확정되지 않았다”입니다. 후순위 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전형으로 볼 수 없고, 최근 실거래 자료도 없어 시세 대비 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 입찰 전 선순위 가능 임차인의 보증금과 구분지상권의 구체적 부담을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
