서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 제13층 제오1304호입니다. 감정평가상 건물은 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 건물로 사용승인일은 2021.06.25.입니다. 감정가 280,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 143,360,000원, 감정가의 51.2%입니다.
등기부상 말소기준권리는 2023.06.28. 주식회사하나은행 근저당권 135,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당권 2,349,600,000원, 경매개시결정, 주식회사 시아스 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 등기부의 일반적인 말소 흐름과 별도로 토지별도등기 을구 9번, 2021.06.15. 제133747호 구분지상권설정등기가 인수권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1304호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 지원시설(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 사용승인일 2021.06.25. |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 확인할 인수권리
등기부에 보이는 과거 신한은행 근저당권 2,220,000,000원은 2023.07.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.28. 설정된 하나은행 근저당권 135,000,000원이며, 2023.07.11. 하나은행 근저당권 2,349,600,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 7명, 미상 승계위험 2곳
조사된 실제 임차인은 7명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없어 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 전체 임차인의 보증금을 합산해 인수액으로 볼 수도 없습니다. 각 임차인의 전입시점과 대항력 여부를 개별적으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 | 1301호(31.5700㎡) · 사무실 | 2023.10.31 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.07.14 | 승계 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) | 1302호(37.8800㎡) | 2023.06.07 | 미상 | 1,100,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) | 1303호(37.8800㎡) | 2023.11.16 | 8,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) | 1304호(37.8800㎡) | 2024.10.08 | 6,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) | 1305호(40.5900㎡) | 2023.09.18 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) | 1306호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) | 1310호(37.8800㎡) | 2024.08.29 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰은 확인되지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저가는 감정가 280,000,000원의 51.2%인 143,360,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 114,688,000원, 그 다음 회차는 91,750,400원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 감정평가상 아파트가 아니라 지원시설(업무시설)입니다. 주위는 공장 (지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다. 이미 3회 유찰된 사실과 인수권리·미상임차를 함께 보면, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 가점으로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 5,552,960원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,497,452,368원, 배당액은 140,552,960원, 미배당은 2,356,899,408원입니다. 이 배당계산에서 금액형 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있지만, 매각물건명세서상 구분지상권 인수와 미상임차인의 승계 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주위는 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 지원시설(업무시설)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상15층, 사용승인일 2021.06.25.입니다.
- 도로. 토지는 세장형이며 북측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지별도등기 을구 9번 2021.06.15. 제133747호 구분지상권설정등기의 범위·내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 샐리투어 보증금 확인. 2023.06.07. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 승계 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 굿리치 점유관계 확인. 전입일·보증금 모두 미상이라 대항력 및 매수인 승계 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
- 1304호 점유 확인. 현황조사상 (주)구영물류넷이 1304호를 점유하고 있으며 전입일은 2024.10.08., 보증금 6,000,000원·월세 600,000원입니다.
- 업무시설 환금성 점검. 아파트가 아닌 지원시설(업무시설)이고 이미 3회 유찰됐으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 미상 임차 보증금과 인수권리의 내용을 확인한 뒤 낙찰가 외 부담을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2%”보다 먼저 봐야 할 것
감정가 280,000,000원짜리 물건이 세 번 유찰돼 143,360,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰 후 무엇이 남느냐입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류는 정리되지만, 매각물건명세서가 명시한 구분지상권설정등기는 인수됩니다.
임차관계도 완전히 닫히지 않았습니다. 실제 임차인 7명 가운데 주식회사 샐리투어는 말소기준보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, (주)굿리치 역시 전입일·보증금이 미상입니다. 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 3회 유찰·업무시설·인수권리·미상임차가 동시에 겹치는 만큼, 이 사건은 가격보다 먼저 인수범위를 확정해야 하는 물건입니다.
