143,360,000원
서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 제13층 제오1308호입니다. 감정평가상 용도는 지원시설(업무시설)이며, 같은 층 제오1306호부터 제오1309호까지는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 최저가는 143,360,000원으로 감정가 280,000,000원의 51.2%까지 내려왔지만, 권리구조는 단순한 ‘후순위 전부 소멸형’이 아닙니다.
말소기준권리는 2023.06.28. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 135,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.06.07. 주식회사리치앤코 전세권 38,000,000원은 매각물건명세서에서 인수권리로 명시돼 있습니다. 또 토지별도등기인 2021.06.15. 구분지상권설정등기 역시 인수권리로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 143,360,000원에 낙찰된다고 가정하더라도, 전세권만 더한 실질취득가는 최소 181,360,000원이며 구분지상권과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1308호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상15층 · 사용승인일 2021.06.25 |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 말소기준보다 앞선다
2023.06.28. 말소기준권리 이후의 하나은행 근저당, 2025.06.26. 주식회사 시아스 가압류, 2025.04.11. 및 2025.07.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.09.15. 주식회사신한은행 근저당권 2,220,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준권리는 아닙니다.
② 점유·임차 관계 — 1306~1309 일체 이용, 미상 점유를 가볍게 보면 안 된다
현황조사에는 같은 13층 여러 호실의 점유관계가 확인됩니다. 특히 감정평가서와 매각물건명세서에는 제오1306호부터 제오1309호까지 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재되어 있어, 제오1308호만 독립된 공간으로 보고 명도를 단순하게 예상하기 어렵습니다.
| 점유자 | 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 | 1301호(31.5700㎡) · 사무실 | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) | 1302호(37.8800㎡) | 미상 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) | 1303호(37.8800㎡) | 8,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) | 1304호(37.8800㎡) | 6,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) | 1305호(40.5900㎡) | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) | 1306호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) | 1310호(37.8800㎡) | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
문보미는 2025.07.14. 배당요구를 접수했습니다. 주식회사 샐리투어는 전입일이 2023.06.07.로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. (주)굿리치는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 판단할 수 없습니다.
③ 가격 해석 — 감정가의 51.2%가 곧 ‘시세 대비 51.2%’는 아니다
현재 최저매각가는 143,360,000원으로 감정가 280,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰폭입니다. 실거래 시세와 직접 비교한 할인율이 아니므로, 3회 유찰됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 취득원가입니다. 매각물건명세서에 명시된 선순위 전세권 38,000,000원을 반영하면 현재 회차의 실질취득가는 최소 181,360,000원입니다. 이는 최저가보다 38,000,000원 높습니다. 여기에 토지별도등기 구분지상권과 대항력·보증금 미상 점유 문제가 남아 있으므로, 입찰 판단은 143,360,000원이 아니라 181,360,000원 이상을 출발점으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 2. 전세권 · 주식회사리치앤코 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 102,552,960원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,535,452,368원 중 산정 배당액은 140,552,960원이고, 미배당액은 2,394,899,408원입니다. 위 산정표와 별개로 매각물건명세서에서 주식회사리치앤코 전세권을 인수권리로 명시하고 있으므로, 입찰 판단에서는 전세금 38,000,000원이 배당으로 소멸한다고 전제하지 않고 매수인 인수로 반영합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주변은 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 가산디지털단지역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 제오1306호부터 제오1309호는 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상15층 건물로 사용승인일은 2021.06.25입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·승강기·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 공장·지원시설·업무시설 건부지로 이용 중이고 북측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 143,360,000원에 전세권 38,000,000원을 더한 최소 181,360,000원부터 검토해야 합니다.
- 전세권 원문 확인. 주식회사리치앤코 전세권은 건물 전부, 전세금 38,000,000원, 존속기간 2023.06.30~2025.06.29로 기재되어 있으며 공동전세 관계도 확인해야 합니다.
- 토지별도등기 확인. 2021.06.15. 구분지상권설정등기의 권리범위와 존속내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 1306~1309 일체 이용 확인. 제오1308호만 별도 인도받을 수 있는지, 현재 벽체·출입구·사용관계가 어떤지 현장 확인이 필요합니다.
- 미상 점유 확인. 주식회사 샐리투어의 보증금·확정일자, (주)굿리치의 전입일·보증금이 확인되지 않아 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 시세는 별도 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세 할인이라고 단정하지 말고, 실제 업무시설 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·신탁 및 토지별도등기 관련 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 유찰”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
감정가 280,000,000원이 세 차례 유찰되어 최저가가 143,360,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 2023.06.07. 설정된 주식회사리치앤코 전세권 38,000,000원이 말소기준권리보다 앞서고 매각물건명세서에도 인수권리로 명시되어 있습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득가는 적어도 181,360,000원부터 시작합니다.
여기에 토지별도등기 구분지상권, 보증금 미상인 선순위 가능 점유, 전입일·보증금이 모두 미상인 점유, 그리고 제오1306호~제오1309호의 벽체 없는 일체 이용까지 겹칩니다. 후순위 권리 대부분이 소멸한다는 점은 분명하지만, 매수인 입장에서 핵심은 소멸하는 채권이 아니라 남는 권리와 점유입니다. 이 물건은 ‘3회 유찰이라 싸다’가 아니라, 인수액과 미상 권리를 모두 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
