서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 제13층의 지원시설(업무시설)입니다. 등기상 소유자는 주식회사모두푸드몰이고, 2023.06.28. 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 135,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 하나은행 근저당, 경매개시결정, 주식회사 시아스 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 ‘깨끗하다’고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 여러 호실 점유자가 확인되며, 그중 주식회사 샐리투어(대표 고병근)는 2023.06.07. 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 제공된 판정상 대항력 있음이고 보증금은 미상입니다. 따라서 실제 인수액이 0원이라고 확정할 수 없으며, 최저가 156,672,000원만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지원시설(업무시설) |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 지상15층 · 사용승인일 2021.06.25. |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 156,672,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 ‘인수 0’ 사건은 아니다
등기부에서는 과거 2021.09.15. 신한은행 근저당 채권최고액 2,220,000,000원이 존재했으나 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.06.28. 하나은행 근저당 135,000,000원이며, 2023.07.11. 설정된 하나은행 근저당 2,349,600,000원, 2025년 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 선순위 1명, 판정불가 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 | 1301호(31.5700㎡) | 2023-10-31 | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) | 1302호(37.8800㎡) | 2023-06-07 | 미상 | 1,100,000원 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) | 1303호(37.8800㎡) | 2023-11-16 | 8,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) | 1304호(37.8800㎡) | 2024-10-08 | 6,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) | 1305호(40.5900㎡) | 2023-09-18 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) | 1306호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) | 1310호(37.8800㎡) | 2024-08-29 | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 점유자는 7명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준일보다 전입이 빠른 주식회사 샐리투어는 대항력 있는 것으로 판정돼 있으나 보증금이 미상입니다. 따라서 낙찰가보다 보증금이 큰지, 배당 후 얼마를 매수인이 승계할지는 현재 확정할 수 없습니다. 또 (주)굿리치는 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,993,408원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 18,678,592원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 2,497,452,368원 중 153,678,592원이 배당되고, 미배당은 2,343,773,776원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 대항력 임차인의 미상 보증금과 매각물건명세서상 구분지상권 인수 문제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주변은 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제13층 제오1301호부터 제오1310호까지 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 기호6부터 기호9는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상15층이며 사용승인일은 2021.06.25.입니다.
- 토지. 세장형 토지로 공장·지원시설·업무시설 건부지로 이용 중이며 북측 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 주식회사 샐리투어의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·임대차계약·배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인해 인수 상한을 계산해야 합니다.
- 1306호 점유 확인. (주)굿리치는 전입일과 보증금 모두 미상입니다. 대항력 유무를 단정할 수 없으므로 추가 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 토지별도등기 확인. 을구 9번 2021.06.15. 제133747호 구분지상권설정등기가 매수인 인수권리로 명시돼 있으므로 권리 내용과 이용 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 감정평가서에는 1301호~1310호가 함께 언급되고, 기호6~9는 벽체 구분 없이 일체 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 실제 경계와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 156,672,000원이 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 업무시설의 현재 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 인수액 확정이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 306,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 156,672,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 보입니다. 그러나 권리분석에서는 그 할인율보다 선순위 대항력 임차인의 보증금 미상, 전입일·보증금 미상 점유자, 그리고 매수인이 인수하는 토지별도등기 구분지상권이 더 중요합니다.
실거래 시세 자료도 없기 때문에 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 인수될 권리와 미상 보증금을 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 계산해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류 · 권리 확인 우선입니다.
