143,360,000원
서울남부지방법원 2025타경9542. 가산디지털단지역 북서측 인근 가산에이1타워 제13층 제오1309호로, 감정평가상 지원시설(업무시설)로 이용 중인 구분건물입니다. 감정가는 280,000,000원, 현재 최저매각가는 143,360,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 권리와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2023.06.28. 설정된 하나은행 근저당권 135,000,000원입니다. 그러나 그보다 앞선 2023.06.07. 주식회사리치앤코의 전세권 38,000,000원이 있고, 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있습니다. 또 토지별도등기의 2021.06.15. 구분지상권설정등기도 인수권리로 기재돼 있어, 낙찰가 외 부담을 반드시 원문에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1309호 |
| 물건종류 / 이용 | 지원시설(업무시설) · 지하4층 지상15층 건물 내 제13층 |
| 소유자 | 주식회사모두푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 이용상태 | 지원시설(업무시설) · 제오1306호부터 제오1309호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
② 점유·임차 관계 — 1306~1309호 일체 이용에 주의
감정평가 및 매각물건명세서상 제오1306호부터 제오1309호까지 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 따라서 등기상 한 호실만 보는 것보다 실제 점유 경계와 사용주체를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 확인되며, 실제 임차인은 7명으로 집계됩니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보미 | 1301호(31.5700㎡) | 2023-10-31 | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 샐리투어(대표 고병근) | 1302호(37.8800㎡) | 2023-06-07 | 미상 | 1,100,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티앤이아이엔씨(대표 유은정) | 1303호(37.8800㎡) | 2023-11-16 | 8,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)구영물류넷(대표 박해근) | 1304호(37.8800㎡) | 2024-10-08 | 6,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 메디에이터(대표 강환석) | 1305호(40.5900㎡) | 2023-09-18 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)굿리치 (대표 한승표) | 1306호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)컨시드플러스(대표 이용수) | 1310호(37.8800㎡) | 2024-08-29 | 7,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이 가운데 주식회사 샐리투어는 전입일이 2023.06.07.로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐으나 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 표기된 점유 부분은 1302호입니다. 반면 본건과 벽체 없이 일체 사용된 구간에 포함되는 1306호의 (주)굿리치는 전입일·보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 2. 전세권 · 주식회사리치앤코 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 135,000,000원 | 102,552,960원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,349,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 시아스 | 12,852,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액 2,535,452,368원 중 140,552,960원이 배당되고, 미배당은 2,394,899,408원입니다. 이 배당표는 전세권에 38,000,000원을 배당하는 계산이지만, 별도로 매각물건명세서에는 해당 전세권이 인수권리로 명시돼 있으므로 실제 소멸·인수 관계는 매각물건명세서 원문과 전세권자의 배당요구·소멸조건을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
④ 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가 280,000,000원에서 현재 최저가는 143,360,000원으로 내려와 감정가의 51.2%입니다. 다음 회차 시나리오는 114,688,000원, 그 다음은 91,750,400원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 2,394,899,408원 |
| 4회 유찰 시 | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 2,423,170,000원 |
| 5회 유찰 시 | 91,750,400원 | 89,698,893원 | 2,445,753,475원 |
현재 회차에서 명시 전세권 38,000,000원을 전액 인수하는 기준이면 실질취득은 181,360,000원입니다. 4회 유찰 시 매각가에 같은 전세금 부담을 단순 합산하면 152,688,000원, 5회 유찰 시에는 129,750,400원입니다. 다만 전세권의 실제 인수액은 배당 및 소멸 여부 확인에 따라 달라질 수 있으므로 이 수치는 명시된 전세금 전체를 인수하는 보수적 가정입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 제오1306호부터 제오1309호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상15층, 사용승인일은 2021.06.25.입니다.
- 도로. 토지는 세장형이며 북측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 2023.06.07. 주식회사리치앤코 전세권 38,000,000원의 인수 여부와 배당 후 소멸 여부를 매각물건명세서·등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지별도등기 확인. 2021.06.15. 제133747호 구분지상권설정등기의 구체적인 권리 내용과 낙찰자 부담을 확인해야 합니다.
- 점유 경계 확인. 1306~1309호가 벽체 없이 일체 이용 중이므로 1309호의 실제 사용범위, 출입구, 명도 단위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 1306호 (주)굿리치는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 선순위 점유 확인. 주식회사 샐리투어는 2023.06.07. 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 표기된 점유 부분은 1302호이므로 본건과의 실제 연계 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 51.2%여도 실거래 자료가 없고 인수권리가 있어, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “51.2%”보다 중요한 것은 인수와 점유다
이 사건은 세 차례 유찰돼 143,360,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 단순 저가매수형으로 보기 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 전세권 38,000,000원이 인수권리로 명시돼 있고, 토지별도등기 구분지상권도 인수권리로 표시돼 있습니다. 여기에 제오1306호부터 제오1309호가 벽체 없이 일체 이용되고, 1306호 점유자의 전입일·보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 회차에서는 최저가 143,360,000원이 아니라 전세권 38,000,000원을 보수적으로 더한 181,360,000원을 우선적인 실질취득 기준으로 보는 편이 안전합니다. 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장 대비 싼지 판단할 수도 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 확인이 끝나지 않은 물건 — 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 전세권·구분지상권·일체사용 점유관계를 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
