서울남부지방법원 2025타경10012. 신도림팰러티움 제1층 제109호입니다. 등기상 소유자는 박경선이고, 2015년 10월 27일 거래가 1,084,729,990원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 3,960,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국세·구로구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리가 소멸하니 깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 2토지 을구 1·2·3번 및 4토지 을구 1번 지상권설정등기가 매수인이 인수할 권리로 명시돼 있기 때문입니다. 금액으로 환산된 인수액이 없더라도, 토지 이용관계에 영향을 주는 등기 자체가 남는다는 점을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10012 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상26층 · 사용승인 2006.10.09 |
| 소유자 | 박경선 · 2015.10.27 소유권이전 · 거래가 1,084,729,990원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,188,000,000원 / 389,284,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 3,495,057,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소권리와 ‘남는 권리’를 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2015.10.27 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 2022년 이후의 국세·구로구 압류와 2025년 현재 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2023년에도 수협은행 명의 임의경매가 개시됐지만 2024.11.19 취하돼 등기가 말소됐고, 현재는 2025타경10012 사건이 진행 중입니다.
② 점유·임차 조사 — 신고 2건 모두 말소기준 이후
| 성명 | 기재 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식호사 에솝(대표 CHUNG AN SEOB) | 118호(23.2900㎡) | 2022.05.06 | 5,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박노찬 | 118호(50.3000㎡) | 2018.03.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 2건은 모두 전입일이 말소기준권리인 2015.10.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 또한 기재된 점유 부분은 모두 118호로, 본건 주소인 109호와 일치하지 않습니다. 감정평가상 제109호를 포함한 기호 1~10은 모두 현황 공실로 조사돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 분명하지만 5회 유찰의 이유도 봐야 한다
신도림팰러티움의 면적대가 유사한 실거래 4건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 2건 평균 489,000,000원과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 현재 최저가 389,284,000원은 최근 12개월 평균의 79.6%이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +9.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.91㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 72.47㎡ | 13 | 528,000,000원 |
| 2023.05 | 68.91㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2021.06 | 68.91㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 489,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 1,188,000,000원에서 5회 유찰돼 389,284,000원까지 내려왔으므로 최근 거래 수준과 비교한 할인폭은 분명합니다. 그러나 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 가격이 낮아진 사실과 경매시장에서 반복적으로 유찰된 사실을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 389,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,249,976원 |
| 2. 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 3,960,000,000원 | 383,034,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 3,960,000,000원 중 예상배당은 383,034,024원이고 미배당은 3,576,965,976원입니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 금전채무로 승계되는 것은 아닙니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있으며, 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권 인수는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신미림초등학교 남동측 인근으로 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지로 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구·과밀억제권역 등 제한이 있습니다.
- 공시지가. 9,694,000원/㎡입니다.
- 건물 설비. 기본 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 2토지 을구 1·2·3번, 4토지 을구 1번 지상권설정등기의 존속기간·범위·권리자를 매각물건명세서와 토지 등기부 원문으로 확인해야 합니다.
- 경계 복원 가능성. 제109호가 개별 구분점포로서 경계벽·경계표지·건물번호표지를 어떻게 복원할 수 있는지 현장과 건축물현황도로 확인해야 합니다.
- 인접호수 협의. 통합 사용됐던 구분점포이므로 개별호수 낙찰 후 인접호수 소유자와의 협의 필요성과 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 118호 점유정보 구분. 현황조사상 2건의 점유 신고는 모두 118호로 기재돼 있으므로 본건 109호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 79.6%인 것은 장점이지만, 5회 유찰과 권리·구조 리스크를 함께 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸졌지만, 단순한 할인매물은 아니다”
현재 최저가 389,284,000원은 최근 12개월 실거래 평균 489,000,000원의 79.6%로 내려와 가격 자체에는 할인폭이 있습니다. 최근 거래 추세도 +9.3%라 시세가 하락 중인 자료는 아닙니다. 하지만 5회 유찰된 현재까지도 매각물건명세서상 토지 지상권 인수가 남고, 본건을 포함한 구분점포는 경계벽 없이 통합 사용된 뒤 공실 상태라 구조상 독립성과 원상회복 비용이라는 변수가 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 33%까지 떨어졌다”가 아니라, 389,284,000원이라는 가격 할인으로 지상권 인수와 구분점포 복원 리스크를 충분히 보상받을 수 있는지입니다. 등기상 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가하기 어려운 사건입니다.
