서울남부지방법원 2025타경10012. 대상은 신도림팰러티움 제1층 제111호입니다. 감정평가상 제109호부터 제111호까지는 경계벽 없이 통합 사용하다 현재 공실이고, 경계벽이 없는 상태로 존치되어 출입문도 하나인 것으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 경계표지·건물번호표지 등 구분점포 요건을 갖추지 못한 상태라 구조상 독립성을 갖추었는지 파악되지 않는다고 적고 있습니다. 건축물대장과 건축물현황도에 따른 원상회복은 용이할 것으로 보지만, 개별 호수 낙찰 시 인접 호수 소유자와 협의 등을 통한 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.
권리 쪽에서도 단순한 “후순위 전부 소멸” 사건으로 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2015.10.27. 수산업협동조합중앙회 근저당권이지만, 매각물건명세서에는 2토지 을구 1번·2번·3번 지상권과 4토지 을구 1번 지상권을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이더라도, 별도등기 지상권이라는 비금전 권리 부담은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제111호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박경선 (2015.10.27. 소유권이전, 거래가액 1,244,822,285원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,295,000,000원 / 424,346,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행의 양수인 유더블유제십사차유동화전문 유한회사 / 3,495,057,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 토지 지상권은 인수
말소기준권리는 2015.10.27. 을구 8번 수산업협동조합중앙회 근저당권 3,960,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 무궁화캐피탈 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 지상권 인수를 명시하므로, “등기부 후순위가 정리된다”는 사실과 “토지 별도등기 부담까지 사라진다”는 판단을 혼동하면 안 됩니다.
현황조사에는 실제 임차인 2명이 기재되어 있으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 두 임차인의 점유 부분은 모두 118호로 기재되어 있어, 제111호 감정평가의 “현황 공실”과 호수가 다릅니다. 두 사람 모두 전입일이 2015.10.27. 말소기준권리보다 뒤이므로 기재상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식호사 에솝(대표 CHUNG AN SEOB) | 118호(23.2900㎡) | 2022.05.06 | 5,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노찬 | 118호(50.3000㎡) | 2018.03.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 숫자상 51.9%, 그러나 용도 차이를 먼저 봐야 한다
신도림팰러티움 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 817,142,857원, 최신 거래는 2026.08월 836,000,000원입니다. 현재 최저매각가 424,346,000원은 최근 12개월 평균의 51.9%입니다. 전체 평균 787,916,666원보다도 낮습니다.
다만 이 숫자만으로 제111호가 “시세의 절반”이라고 단정하면 곤란합니다. 실거래 표본은 전용 79.34~84.95㎡, 3층~26층 거래인데, 경매 대상은 제1층의 공부상 제2종근린생활시설입니다. 따라서 아래 비교는 동일 건물의 거래 수준을 보는 참고값이며, 제111호의 직접적인 근린생활시설 시세로 등치할 수는 없습니다. 최근 12개월 가격 흐름은 이전 기간 대비 +9.4%로, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 836,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 7 | 847,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 8 | 829,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 26 | 808,000,000원 |
| 2025.09 | 84.62㎡ | 21 | 800,000,000원 |
| 2025.09 | 84.62㎡ | 21 | 800,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 3 | 780,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 25 | 755,000,000원 |
| 2024.12 | 84.51㎡ | 21 | 900,000,000원 |
| 2024.03 | 84.51㎡ | 8 | 780,000,000원 |
| 2024.01 | 79.34㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 817,142,857원 |
③ 예상배당표 (매각가 424,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,643,460원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 3,960,000,000원 | 417,702,540원 |
| 2. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,257,000,000원 중 예상 배당은 417,702,540원으로, 미배당액은 3,839,297,460원입니다. 배당 계산상 매수인의 금전 인수액은 0원이나, 매각물건명세서상 토지 지상권 인수는 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신미림초등학교 남동측 인근으로 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 26층, 사용승인일은 2006.10.09입니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지이며 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 제111호는 제1층 제2종근린생활시설이고 현재 공실이며, 5회 유찰됐습니다. 경계벽 복원과 인접 호수 협의 가능성까지 있어 통상적인 주거 호수와 동일한 환금성으로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 2토지 을구 1·2·3번과 4토지 을구 1번 지상권의 내용·범위·존속 여부를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 구조상 독립성 확인. 제109~111호가 경계벽 없이 통합된 현 상태에서 제111호가 독립된 구분점포 요건을 어떻게 회복할 수 있는지 현장과 도면을 함께 확인해야 합니다.
- 원상회복 비용. 개별 낙찰 시 인접 호수 소유자와 협의가 필요할 수 있으며 경계벽 설치 등 비용이 발생할 수 있습니다.
- 임차 현황 대조. 현황조사 임차인 2명은 모두 118호로 기재되어 있습니다. 제111호 공실 기재와 실제 점유 현황이 일치하는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교 주의. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 51.9%이지만, 실거래 표본은 주거형 면적·층 거래이고 대상은 제1층 제2종근린생활시설입니다. 숫자만으로 ‘반값’이라 판단하면 안 됩니다.
- 배당 한계. 예상 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “할인율보다 권리와 독립성”
이 물건은 감정가 1,295,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 424,346,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 수치상 51.9%지만, 대상은 제1층 제2종근린생활시설이고 비교 실거래는 층과 이용형태가 다른 표본입니다. 무엇보다 매각물건명세서상 토지 지상권 인수가 있고, 제111호는 제109~111호가 통합된 상태에서 구분점포의 구조상 독립성 여부가 확인되지 않은 물건입니다. 배당상 금전 인수액 0원이라는 한 가지 장점보다, 권리 인수와 원상회복 가능성을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
