79,626,000원
서울남부지방법원 2025타경10012. 신도림팰러티움 제1층 제116호입니다. 박경선 씨가 2015년 10월 27일 거래가 240,460,560원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 3,960,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 이후 무궁화캐피탈주식회사의 근저당과 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 건물 등기만 보고 “후순위 전부 소멸”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서가 별도로 2토지 을구 1번·2번·3번 지상권설정등기와 4토지 을구 1번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 배당표상 현금 인수액이 0원이어도, 비금전 권리인 토지 지상권 인수 위험은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제116호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박경선 (2015.10.27. 거래가 240,460,560원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 79,626,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 3,495,057,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준 | 2015.10.27. 을구 8번 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 별도 인수권리 | 2토지 을구 1번·2번·3번 지상권설정등기, 4토지 을구 1번 지상권설정등기 |
① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 토지 지상권은 별도 인수
2023.06.29. 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권(채권최고액 297,000,000원)과 2025.05.19. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.09.25. 시작된 이전 임의경매는 2025.02.05. 취하되어 2025.03.05. 등기가 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 조사 임차인은 118호, 본건은 공실 자료
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식호사 에솝(대표 CHUNG AN SEOB) | 118호(23.2900㎡) | 2022.05.06 | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박노찬 | 118호(50.3000㎡) | 2018.03.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 기재된 실제 임차인은 2명이며 모두 점유 부분이 118호로 표시되어 본건 제116호와 호수가 다릅니다. 두 사람 모두 전입일이 2015.10.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 한편 감정평가서에서는 기호 1~10 모두 현황 공실로 조사됐습니다.
③ 현황 리스크 — 116호는 ‘경계벽 없는 통합점포’ 범위
매각물건명세서에 따르면 제109호~제111호 및 제112호~제117호는 경계벽 구분 없이 통합해 사용하다가 현재 공실입니다. 본건 제116호는 이 범위에 포함됩니다. 구분점포의 경계표지·건물번호표지 등을 갖추지 못해 구조상 독립성을 갖추었는지 여부가 파악되지 않았고, 건축물대장과 건축물현황도에 따라 원상회복은 용이할 것으로 보이나 개별호수 낙찰 시 인접호수 소유자와 협의 등을 통한 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 거래는 있으나 면적이 맞지 않는다
신도림팰러티움의 최근 12개월 거래는 9건이고 평균은 744,222,222원, 최신 거래는 2026.08. 836,000,000원입니다. 다만 시장 비교 기준 면적은 24.44㎡인 반면 아래 거래 면적은 68.91㎡~84.95㎡로, 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 79,626,000원이 최근 평균의 10.7% 수준이라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 836,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 7 | 847,000,000원 |
| 2026.07 | 68.91㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 8 | 829,000,000원 |
| 2026.06 | 72.47㎡ | 13 | 528,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 26 | 808,000,000원 |
| 2025.09 | 84.62㎡ | 21 | 800,000,000원 |
| 2025.09 | 84.62㎡ | 21 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 744,222,222원 |
최근 거래 구간은 이전 구간보다 -8.3% 낮아진 흐름입니다. 즉 주변 거래가격 자체도 하락 추세이고, 그마저도 본건과 면적이 일치하지 않아 직접적인 가격 메리트 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 79,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,833,268원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 3,960,000,000원 | 77,792,732원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 무궁화캐피탈주식회사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,257,000,000원 중 예상배당은 77,792,732원, 미배당은 4,179,207,268원입니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금전채무는 0원입니다. 다만 이는 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권 4건의 인수와는 별개의 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신미림초등학교 남동측 인근으로 대형 상업시설·업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상26층, 사용승인일은 2006.10.09입니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지로 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북서측 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·철도보호지구·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 9,694,000원/㎡.
- 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 제112호~제117호는 공부상 독립된 구분점포와 달리 경계벽 없이 통합 사용한 상태가 남아 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 매각물건명세서가 인수를 명시한 2토지 을구 1·2·3번 및 4토지 을구 1번 지상권의 구체적 내용과 사용·처분 제한을 원본으로 확인해야 합니다.
- 116호 독립성 확인. 제112호~제117호의 경계벽·경계표지·건물번호표지와 제116호의 실제 위치·면적을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원상회복 비용. 개별호수로 원상회복할 경우 인접호수 소유자와 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.
- 118호 임차인과 구분. 현황조사 임차인 2명은 118호로 기재되어 있으므로 본건 116호와 실제 점유관계를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 착시 주의. 79,626,000원이 최근 거래 평균보다 크게 낮아 보이지만 거래 면적이 68.91㎡~84.95㎡이고 본건 비교 기준은 24.44㎡라 직접 비교가 성립하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 흐름은 이전 구간보다 -8.3% 낮습니다. 면적이 다른 거래를 근거로 가격상 여유를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 33%”보다 인수권리와 독립성이 먼저다
표면 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 243,000,000원이 5회 유찰되어 최저가가 79,626,000원, 감정가의 32.77%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율 하나로 평가할 수 있는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에 토지 지상권 4건의 인수가 명시되어 있고, 제116호는 제112호~제117호 통합 사용 범위에 들어가 구조상 독립성 여부가 파악되지 않았으며 원상회복 비용 가능성도 있습니다.
또한 최근 12개월 평균 744,222,222원과 최신 거래 836,000,000원은 본건과 면적이 일치하지 않아 직접 시세로 사용할 수 없고, 거래 추세 자체도 -8.3%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 지상권 인수의 실제 영향과 116호의 독립성·원상회복 가능성을 확인한 뒤 그 비용을 가격에 반영할 수 있는가입니다.
