60,293,000원
서울남부지방법원 2025타경10012. 신도림팰러티움 제1층 제112호로, 공부상 제2종근린생활시설입니다. 감정평가 내용상 제112호~제117호는 경계벽 없이 통합하여 사용하다가 현재 공실이며, 구분점포의 경계표지·건물번호표지 등을 구비하지 못한 상태입니다. 건축물대장 및 건축물현황도에 의해 원상회복이 용이할 것으로 기재돼 있으나, 개별 호수를 낙찰받을 경우 인접 호수 소유자와의 협의와 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.
가격은 감정가 184,000,000원에서 5회 유찰돼 60,293,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”만 볼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 2토지 을구 1번·2번·3번 지상권설정등기와 4토지 을구 1번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금액 인수가 0원이라는 사실과 토지 지상권의 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10012 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상26층 · 사용승인 2006.10.09 |
| 소유자 | 박경선 (2015.10.27 소유권이전 · 거래가액 175,634,455원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 60,293,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 3,495,057,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수
집합건물 등기상 말소기준권리는 2015.10.27 수산업협동조합중앙회 근저당권으로, 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 이후 2023.06.29 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권 297,000,000원과 2025.05.19 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.09.25 개시된 종전 임의경매는 2025.02.05 취하돼 2025.03.05 말소됐습니다.
임차·점유 확인
감정평가 내용상 본건이 포함된 제112호~제117호 구간은 현재 공실입니다. 별도로 현황조사에는 118호 점유자 2명이 기재돼 있으며, 모두 전입일이 2015.10.27 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 이들은 기재된 점유 부분이 118호이므로 제112호 점유자로 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식호사 에솝(대표 CHUNG AN SEOB) | 118호(23.2900㎡) | 5,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박노찬 | 118호(50.3000㎡) | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 동일면적 비교가 아니다
신도림팰러티움의 최근 거래 자료는 존재하지만 본건 비교 대상면적은 17.85㎡이고, 확인된 최근 거래는 68.91㎡~84.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 60,293,000원이 최근 12개월 거래평균 744,222,222원의 8.1%라는 숫자만 보고 본건이 그만큼 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 836,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 7 | 847,000,000원 |
| 2026.07 | 68.91㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 8 | 829,000,000원 |
| 2026.06 | 72.47㎡ | 13 | 528,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 9건 | 744,222,222원 |
최신 거래는 2026.08의 84.95㎡, 836,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 744,222,222원이고 이전 기간 대비 최근 거래 추세는 -8.3%로 하락 방향입니다. 다만 이 거래들은 본건 17.85㎡와 면적이 맞지 않으므로, 하락 추세는 참고할 수 있어도 본건의 직접적인 적정가격 기준으로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,485,274원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 3,960,000,000원 | 58,807,726원 |
| 3. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,257,000,000원 중 예상 채권자 배당은 58,807,726원이며, 미배당은 4,198,192,274원입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 금액으로 승계되는 채무는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도로 매각물건명세서에 명시된 토지 지상권설정등기 인수는 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신미림초등학교 남동측 인근으로 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지로 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 대표필지는 준주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역에 포함되고 철도보호지구에 저촉되며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 구분점포. 제112호~제117호는 경계벽 없이 통합 사용하다 현재 공실입니다. 개별호수 낙찰 시 인접호수 소유자와 협의 등을 통한 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매수인 인수로 명시된 2토지 을구 1번·2번·3번 및 4토지 을구 1번 지상권설정등기의 내용과 존속 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 구조상 독립성 확인. 제112호~제117호의 경계벽·경계표지·건물번호표지 상태와 개별 점포로의 원상회복 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원상회복 비용 확인. 인접호수 소유자와 협의가 필요한지, 경계벽 설치 등에 얼마의 비용이 필요한지 입찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 단순비교 금지. 단지 최근 거래는 68.91㎡~84.95㎡로 본건 대상면적 17.85㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 744,222,222원과 직접 비교해 할인율을 계산하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 단지 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 -8.3%입니다. 면적 차이를 감안하더라도 가격 검토 시 하락 방향 자체는 확인할 필요가 있습니다.
- 현황 점유 재확인. 감정평가상 본건 구간은 공실이고 현황조사의 점유자 2명은 118호로 기재돼 있으므로, 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 184,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 60,293,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기 어려운 사건입니다. 단지 최근 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않고, 최근 거래 추세도 -8.3%입니다. 무엇보다 매각물건명세서가 토지 지상권설정등기의 인수를 명시하며, 제112호~제117호의 구분점포 독립성도 확인되지 않은 상태입니다.
집합건물 등기의 후순위 근저당과 현황조사상 118호 점유자의 대항력 문제는 상대적으로 정리가 명확하지만, 토지 지상권 인수와 구분점포 원상회복 가능성·비용은 별개의 핵심 리스크입니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 해당 권리의 실제 내용과 독립 점포 복원 조건을 먼저 확인해야 합니다.
