서울남부지방법원 2025타경10012. 신도림팰러티움 제1층 제118호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 소유자 박경선은 2015.10.27. 거래가액 229,186,455원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 매각물건명세서에는 본 집합건물의 토지에 별도등기가 있다고 적혀 있고, 2토지 을구 1번·2번·3번 지상권설정등기와 4토지 을구 1번 지상권설정등기는 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 인수금액이 0원이어도, 권리분석 전체를 ‘인수 0’으로 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제118호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 박경선 (2015.10.27. 거래가액 229,186,455원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 76,022,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,495,057,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상26층 · 사용승인일 2006.10.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 포함되어 있지 않습니다. 두 임차인의 전입일은 모두 2015.10.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식호사 에솝(대표 CHUNG AN SEOB) | 118호(23.2900㎡) | 2022.05.06 | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 불가 승계 없음 |
| 박노찬 | 118호(50.3000㎡) | 2018.03.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 불가 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교 표본이 맞지 않는다
신도림팰러티움 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 744,222,222원, 최신 거래는 2026.08의 836,000,000원입니다. 표면적으로만 보면 최저가 76,022,000원은 최근 12개월 평균의 10.2%입니다. 그러나 이 수치를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
대상 면적은 23.29㎡인데 실거래 표본은 68.91㎡·72.47㎡·84.51㎡·84.95㎡ 등으로 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 실제로 면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 따라서 744,222,222원 평균이나 836,000,000원 최신 거래를 본건 118호의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 최근 거래 흐름도 이전 기간 대비 -8.3%로 하락 추세여서 전체 평균을 근거로 가격 점수를 높일 수도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 836,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 7 | 847,000,000원 |
| 2026.07 | 68.91㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 8 | 829,000,000원 |
| 2026.06 | 72.47㎡ | 13 | 528,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 744,222,222원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,396원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 3,960,000,000원 | 74,253,604원 |
| 3. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,257,000,000원 중 예상배당은 74,253,604원이고 미배당액은 4,182,746,396원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지 지상권 인수는 금전배당과 별개로 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아져도 지상권 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 32.77% | 76,022,000원 | 74,253,604원 | 4,182,746,396원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26.21% | 60,817,600원 | 59,322,883원 | 4,197,677,117원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 20.97% | 48,654,080원 | 47,378,307원 | 4,209,621,693원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 60,817,600원, 두 번 더 진행되면 48,654,080원까지 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 매각가격이 내려가도 매각물건명세서상 인수 지상권이 없어지는 것은 아닙니다. 본건은 가격 하락보다 해당 별도등기의 법적·경제적 영향을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신미림초등학교 남동측 인근으로 대형 상업시설·업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설이며 감정평가상 기호 1~9 일부는 경계벽 없이 통합 사용하다 공실 상태로 기재되어 있습니다.
- 원상회복. 기호 1~9를 개별호수로 낙찰받는 경우 인접호수 소유자와 협의 등을 통한 원상회복 비용이 발생할 수 있다고 감정평가서가 명시합니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지이며 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구 등이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매수인 인수 대상인 2토지 을구 1·2·3번과 4토지 을구 1번 지상권의 권리자·존속기간·범위·이용제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 면적·구획 확인. 대상 관련 면적 23.29㎡와 감정평가상 경계벽 통합 사용 및 공실 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 현황조사에는 임차인 2명이 기재되어 있으나 감정평가에는 현황 공실로 기재되어 있어 실제 점유상태 확인이 필요합니다.
- 시세표본 주의. 제공된 실거래는 대상 면적과 불일치하므로 744,222,222원 평균을 본건 가치평가 기준으로 사용하면 안 됩니다.
- 유찰 횟수. 현재 5회 유찰이고 신도림팰러티움 경매 통계의 평균 유찰횟수도 5.0회, 매각률은 0.0%입니다. 단순 할인율보다 환금성과 권리조건을 우선 점검해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 개별호수 낙찰 시 인접호수 소유자와의 협의 및 원상회복 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 떨어졌지만, 싼 물건이라고 단정할 수 없다”
감정가 232,000,000원에서 5회 유찰되어 76,022,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 동일면적 실거래가 없어 시세 비교의 신뢰도가 낮고, 최근 실거래 흐름은 -8.3%입니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서가 토지 지상권 4건의 매수인 인수를 명시한다는 점입니다.
임차인 2명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없고, 후순위 근저당도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 장점만으로 권리 안전형으로 분류할 수 없습니다. 5회 유찰·직접 비교 시세 부재·구분점포 원상회복 가능성·토지 지상권 인수가 겹친 사건입니다. 결론은 가격보다 별도등기 검증이 먼저입니다.
