서울남부지방법원 2025타경10012. 신도림팰러티움 제1층 제110호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 감정가 998,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 327,025,000원입니다. 소유자 박경선은 2015.10.27. 거래가액 944,689,496원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

등기 흐름만 보면 말소기준 이후의 후순위 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 집합건물 등기부의 후순위 권리보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에 2토지의 을구 1번·2번·3번 지상권설정등기와 4토지의 을구 1번 지상권설정등기를 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 이 물건을 “인수 0원·권리 깨끗” 유형으로 평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘토지 지상권 인수’가 핵심

현재 집합건물 등기부상 말소기준은 2015.10.27. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2023.06.29. 무궁화캐피탈주식회사 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시되어 있고, 2025.05.19. 유더블유제십사차유동화전문 유한회사가 채권자로 기재된 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 확인 — 현황조사 표기는 모두 118호

현황조사에 기재된 두 점유자는 모두 118호로 표기되어 있습니다. 본건은 110호이므로 이 두 사람을 본건 제110호의 실제 임차인으로 합산하거나 보증금을 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 한편 감정평가서에는 기호 1~10 모두 현황 공실로 기재되어 있습니다.

③ 구분점포 구조 — 제110호는 독립성 확인이 필수

매각물건명세서와 감정평가 내용상 제109호~제111호는 경계벽 없이 통합하여 사용하다가 현재 공실이고, 경계벽 없는 상태로 존치하며 출입문은 1개입니다. 또한 구분점포의 요건인 경계표지·건물번호표지 등을 구비하지 못한 상태로, 구조상 독립성을 갖추었는지 여부가 파악되지 않은 상태입니다.

④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘같은 물건끼리’ 비교가 아니다

신도림팰러티움의 최근 12개월 실거래 평균은 744,222,222원, 최신 거래는 2026.08. 836,000,000원입니다. 현재 최저가 327,025,000원은 최근 12개월 평균의 43.9%로 표시됩니다. 다만 시장 비교 대상 면적은 61.6㎡로 설정돼 있으나 면적 매칭에 실패했고, 최근 거래 면적도 68.91㎡~84.95㎡로 본건과 직접 대응하지 않습니다. 따라서 43.9%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.

더 중요한 점은 최근 거래 추세가 과거 대비 -8.3%라는 것입니다. 전체 12건 평균 761,083,333원보다 최근 12개월 평균 744,222,222원이 낮아지고 있습니다. 최신 거래 836,000,000원만 보고 가격을 높게 잡기보다, 하락 추세와 면적 불일치를 동시에 반영해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 327,025,000원 가정)

총 채권액 4,257,000,000원 중 예상 배당액은 321,646,650원이며, 미배당액은 3,935,353,350원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지 지상권 인수는 이 금전 배당표와 별개로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신미림초등학교 남동측 인근으로 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상26층 건물이며 사용승인일은 2006.10.09.입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 40m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 9,694,000원/㎡입니다.
• 제한. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·철도보호지구·대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 2토지 을구 1·2·3번, 4토지 을구 1번 지상권설정등기의 권리자·범위·존속관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 제110호 구조 확인. 제109~제111호가 경계벽 없이 통합 사용된 상태였으므로 현장 경계, 건물번호표지, 독립 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 원상회복 비용 확인. 개별호수 낙찰 시 인접호수 소유자와 협의 및 경계벽 설치 등 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.
• 임차관계 호수 대조. 현황조사 점유자 두 명은 모두 118호로 기재되어 있으므로 제110호의 점유관계와 혼동하지 말아야 합니다.
• 가격 비교 보수적 적용. 최근 12개월 평균 744,222,222원과 최신 836,000,000원은 면적 매칭에 실패한 단지 참고치이며, 최근 추세도 -8.3%입니다.
• 반복 유찰 원인 확인. 본건은 5회 유찰, 단지 경매물건 평균도 5.0회 유찰입니다. 할인율만으로 응찰 사유를 만들지 않는 것이 중요합니다.

맺으며 — “327,025,000원이라는 숫자보다 권리와 구조가 먼저다”

감정가 998,000,000원이 327,025,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 단지 최근 12개월 평균 대비 수치도 43.9%입니다. 하지만 이 비교는 면적 매칭이 되지 않았고, 최근 거래 추세는 -8.3%입니다. 무엇보다 매각물건명세서에는 토지 지상권 인수가 명시되어 있으며, 제110호는 제109~제111호와 경계벽 없이 통합 사용된 상태에서 현재 공실로 조사됐습니다.

따라서 이 사건은 “5회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 지상권의 실제 부담을 확인하고 제110호가 독립된 구분점포로 원상회복 가능한지 확인한 뒤 가격을 논해야 하는 물건입니다. 배당상 금전 인수액이 0원이라는 사실만으로 권리위험이 해소되는 사건이 아니며, 지상권·구조상 독립성·면적 불일치 시세 비교가 모두 해소되기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.