서울남부지방법원 2025타경10012. 신도림팰러티움 제1층 제113호입니다. 경매상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 해당 구간의 공부상 이용은 제2종근린생활시설입니다. 소유자 박경선은 2015.10.27. 거래가 327,834,877원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후인 2023.06.29. 무궁화캐피탈주식회사 근저당 297,000,000원과 2025.05.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여기서 ‘등기상 후순위 권리가 소멸한다’는 것과 ‘매수인이 아무 권리도 떠안지 않는다’는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 매각물건명세서에는 2토지 을구 1·2·3번과 4토지 을구 1번의 지상권설정등기를 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 해당 구간 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상26층 · 사용승인일 2006.10.09 |
| 소유자 | 박경선 (2015.10.27. 소유권이전 · 거래가 327,834,877원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 102,236,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 3,495,057,440원 |
| 현재 경매 채권자 | 수협은행의 양수인 유더블유제십사차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준은 2015.10.27. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.25. 시작됐던 별도의 임의경매는 2025.02.05. 취하를 원인으로 2025.03.05. 말소됐습니다.
임차인 현황 — 동일 사건 118호 기재분
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식호사 에솝(대표 CHUNG AN SEOB) | 118호(23.2900㎡) | 2022.05.06 | 5,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노찬 | 118호(50.3000㎡) | 2018.03.27 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 가능한 시세가 아니다
신도림팰러티움 실거래 자료는 존재하지만, 이번 물건과 같은 조건의 직접 비교표본으로 보기는 어렵습니다. 실거래 비교 기준 면적은 33.32㎡인데 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 거래 면적도 68.91㎡~84.95㎡에 분포합니다. 게다가 본건은 제1층 제2종근린생활시설 이용상태가 포함된 물건입니다. 따라서 현재 최저가가 단지 거래가격보다 현저히 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 836,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 7 | 847,000,000원 |
| 2026.07 | 68.91㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.51㎡ | 8 | 829,000,000원 |
| 2026.06 | 72.47㎡ | 13 | 528,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 744,222,222원 |
최근 12개월 평균은 744,222,222원, 최신 거래는 2026.08. 836,000,000원입니다. 현재 최저가 102,236,000원은 최근 12개월 평균의 13.7%로 계산되지만, 면적·용도가 맞지 않아 이 비율을 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다. 오히려 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.3% 추세이므로, 비교 가능한 상가·구분점포 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,231,304원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 3,960,000,000원 | 100,004,696원 |
| 3. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,257,000,000원 중 예상배당은 100,004,696원이며, 미배당액은 4,156,995,304원입니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 별도등기 지상권 4건은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신미림초등학교 남동측 인근이며, 대형 상업시설·업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 제109호~제117호는 경계벽 없이 통합 사용하다 공실 상태로 존치돼 있으며, 제113호도 이 구간에 포함됩니다.
- 원상회복. 건축물대장 및 건축물현황도에 의해 원상회복이 용이할 것으로 평가됐지만, 개별호수 낙찰 시 인접호수 소유자와 협의 및 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지이고 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 9,694,000원/㎡, 토지면적 2,120.0㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 2토지 을구 1·2·3번, 4토지 을구 1번 지상권의 존속·범위·내용을 토지 등기부와 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 구분점포 독립성. 제113호가 포함된 구간은 경계벽 없이 통합 사용했고 경계표지·건물번호표지도 갖추지 못한 상태로 기재돼 있습니다. 구조상 독립성 및 현재 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원상회복 비용. 인접 호수 소유자와 협의가 필요할 수 있으므로 경계벽 설치 등 원상회복 비용을 입찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 118호 임차인과 분리 확인. 현황조사의 두 임차인은 모두 118호로 기재돼 있습니다. 제113호 직접 점유관계와 혼동하지 않도록 호수별 서류를 대조해야 합니다.
- 실거래 직접비교 금지. 최근 12개월 평균 744,222,222원과 최신 836,000,000원은 면적이 맞지 않습니다. 현재 최저가가 이 수치보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -8.3%입니다. 직접 비교 가능한 근린생활시설·구분점포 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수권리 구분. 금전 인수 계산은 0원이지만 지상권 인수는 별도로 존재합니다. ‘인수 0원’과 ‘인수권리 없음’을 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 인수권리와 물건 독립성이 먼저”
312,000,000원이던 감정가가 5회 유찰 뒤 102,236,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 지상권 4건의 인수, 제113호가 포함된 구간의 경계벽·구분점포 독립성 문제, 그리고 인접 호수와의 원상회복 협의 가능성이 먼저 해결돼야 합니다.
단지 실거래는 최근 12개월 평균 744,222,222원, 최신 836,000,000원이지만 면적이 맞지 않고 최근 추세도 -8.3%이므로 이 숫자를 근거로 현재 최저가를 ‘시세 대비 초저가’라고 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 근저당은 정리되지만 비금전 인수권리와 물리적 독립성 문제가 남는 사건입니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 구조 확인 전에는 싸다고 결론 내리기 어려운 물건입니다.
