서울남부지방법원 2025타경10012. 대상은 신도림팰러티움 제1층 제115호입니다. 등기부상 소유자는 박경선이고 2015.10.27. 거래가액 240,460,560원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권과 현재의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 여기서 “권리가 깨끗하다”고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 별도로 2토지 을구 1번·2번·3번 지상권설정등기와 4토지 을구 1번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금전채무는 0원이지만, 비금전적 권리인 지상권은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만, 별도등기 지상권은 인수

등기부상 제115호 자체의 말소기준은 2015.10.27. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2023.06.29. 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권 297,000,000원은 말소기준 이후이고, 2025.05.19. 현재 사건의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸 예정입니다. 2023.09.25. 개시된 종전 임의경매는 2025.02.05. 취하됐고 2025.03.05. 관련 등기가 말소됐습니다.

② 점유·임차 — 제115호는 공실, 조사 기록 2명은 제118호

감정평가서상 기호 1~10은 모두 현황 공실입니다. 현황조사에는 실제 임차인으로 2명이 기록돼 있지만, 두 기록 모두 점유 부분이 제118호로 기재되어 있어 대상인 제115호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 두 기록 모두 전입신고일이 2015.10.27. 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.

③ 구조상 독립성 — 제115호가 포함된 통합 점포군

매각물건명세서에 따르면 제112호~제117호는 경계벽 구분 없이 통합하여 사용하다가 현재 공실이고, 구분점포의 요건인 경계표지·건물번호표지 등을 구비하지 못한 상태입니다. 제115호는 이 구간에 포함됩니다. 경계벽 설치 등으로 구조상 독립성을 갖추었는지는 확인되지 않았습니다.

④ 가격 — 32.77%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유

감정가 255,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 83,558,000원, 감정가의 32.77%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 이 사건의 실거래 비교자료는 대상 면적과 일치하지 않습니다.

가격 자료의 대상 면적은 24.44㎡인데, 제공된 거래는 68.91㎡~84.95㎡입니다. 면적 일치 여부도 명시적으로 false입니다. 따라서 최근 12개월 평균 744,222,222원이나 최신 거래 836,000,000원을 제115호의 직접 시세로 적용해 “83,558,000원이 시세의 11.2%라 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.

참고 거래군의 최근 12개월 평균은 744,222,222원, 최신 거래는 836,000,000원이며 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -8.3%의 하락 추세입니다. 하지만 면적이 일치하지 않으므로 이 수치를 제115호의 적정가 산정이나 가격 가점의 근거로 사용하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 83,558,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 합계 4,257,000,000원 중 81,653,956원이 배당되는 모형이며, 미배당액은 4,175,346,044원입니다. 배당모형상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 회차별 미배당 — 한 번 더 내려가도 채권 부족은 더 커진다

채권 부족 규모가 매우 크더라도 배당되지 못한 근저당 채권액 자체가 곧바로 매수인에게 금전채무로 승계되는 것은 아닙니다. 이 데이터의 회차별 모형은 모든 회차에서 매수인 금전 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 이 사건에서 별도로 확인해야 할 것은 배당 부족이 아니라 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권 인수입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 신미림초등학교 남동측 인근이며 대형 상업시설·업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 40m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지로 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·철도보호지구·대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 공시지가. 9,694,000원/㎡로 기재돼 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 별도등기 지상권 원문 확인. 2토지 을구 1번·2번·3번과 4토지 을구 1번 지상권설정등기의 존속 내용과 이용 제약을 매각물건명세서·토지등기 원본에서 대조해야 합니다.
• 제115호 구조상 독립성 확인. 제112호~제117호가 경계벽 없이 통합 사용된 상태였으므로 제115호의 경계표지·건물번호표지·출입 구조와 원상회복 상태를 확인해야 합니다.
• 인접 호수 협의 가능성. 개별호수 낙찰 시 인접 호수 소유자와 협의 등을 통한 원상회복 비용 발생 가능성이 명시돼 있습니다.
• 가격 비교자료 재확보. 현재 실거래 표본은 68.91㎡~84.95㎡로 대상 24.44㎡와 면적이 맞지 않습니다. 32.77%라는 최저가율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 참고. 면적 불일치 거래군이지만 최근 거래군은 과거 대비 -8.3%로 하락했습니다. 직접 시세로 쓰지는 않되 가격 상향 근거로도 사용하지 않는 것이 맞습니다.
• 현황 공실 재확인. 감정평가상 공실이나 입찰 전 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “83,558,000원”보다 먼저 볼 것이 있다

감정가 255,000,000원이 5회 유찰되어 83,558,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 매각물건명세서가 토지 지상권설정등기 4건의 인수를 명시하고 있고, 제115호가 포함된 제112호~제117호는 경계벽 없이 통합 사용된 뒤 공실 상태로 남아 있어 구조상 독립성 및 원상회복 문제도 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 대상 24.44㎡와 일치하는 실거래가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 검증할 자료가 부족합니다. 참고 거래군 자체도 최근 대비 -8.3% 하락 추세입니다. 결론은 명확합니다. 금전 인수는 0원이지만 권리 인수는 0이 아니며, 5회 유찰만으로 가격 안전마진을 확인할 수도 없습니다. 지상권의 구체적 부담과 제115호의 구조상 독립성, 면적이 맞는 상가 거래가를 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 사건입니다.