서울남부지방법원 2025타경10012. 신도림팰러티움 제1층 제114호 관련 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 박경선이며, 2015.10.27. 소유권을 이전받은 같은 날 수산업협동조합중앙회 앞으로 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 무궁화캐피탈 근저당과 2025.05.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸 = 인수 없음”으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 2토지 을구 1번·2번·3번 지상권설정등기와 4토지 을구 1번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 배당계산상 금액성 인수액은 0원으로 잡혀 있더라도, 해당 지상권은 별개의 권리부담이므로 실질취득비용을 단순히 최저가 113,050,000원으로 고정해 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 토지 지상권은 별도 인수

등기부상 과거 하나은행 근저당, 국민은행 근저당 2건, 안호모터스 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 기준 말소기준은 2015.10.27. 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 2023.06.29. 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권 297,000,000원과 그 근저당권부 채권근질권 관련 등기는 후순위 영역이며, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 118호로 기재

현황조사상 실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2018.03.27.과 2022.05.06.으로 말소기준권리인 2015.10.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 점유부분이 118호로 기재되어 있고, 본 리포트 대상 주소는 114호이므로 본건 114호의 직접 점유관계로 단정하지 말고 현황조사 원문과 매각물건명세서를 다시 맞춰봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 67% 할인처럼 보여도 ‘시세 대비 저가’로 단정 금지

현재 최저가는 113,050,000원으로 감정가 345,000,000원의 32.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 신도림팰러티움 실거래 자료의 대상면적은 본건 기준 35.07㎡와 일치하지 않고, 확인된 거래는 68.91㎡~84.95㎡입니다.

최근 12개월 평균은 744,222,222원, 최신 거래는 2026.08. 836,000,000원입니다. 그러나 본건 대상면적과 거래 표본의 면적이 맞지 않고, 본건은 1층 제2종근린생활시설로 평가된 물건이므로 이 숫자를 본건의 직접 시세로 적용할 수 없습니다. 특히 최근 12개월 가격 추세는 이전 기간 대비 -8.3%로 하락 방향입니다. 전체 평균 761,083,333원과 비교해 최저가가 14.9% 수준이라는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,050,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,382,700원을 제외한 110,667,300원이 말소기준 근저당에 배당되고, 채권자 총 채권최고액 4,257,000,000원 대비 미배당액은 4,146,332,700원입니다. 배당계산상 금액성 인수액은 0원이나, 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지 지상권 인수는 이 배당표와 별개의 권리부담입니다.

⑤ 구분점포·현황 리스크 — 원상회복 비용을 빼놓을 수 없다

감정평가 자료에 따르면 제109호~제111호와 제112호~제117호는 각각 경계벽 없이 통합해 사용하다가 현재 공실이며, 경계벽 없는 상태로 존치되어 있습니다. 제109호~제117호는 공부상 독립된 구분점포지만 현황상 경계벽이 없고, 일부 구간은 경계벽 일부를 제거해 문을 만들어 사용했습니다.

감정평가상 기호 1~10 모두 현황 공실입니다. 본건 사건은 여러 구분점포가 함께 평가된 자료와 연결되어 있어, 입찰하려는 114호의 물리적 경계·출입구·현황을 현장에서 직접 특정하는 절차가 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신미림초등학교 남동측 인근으로 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 양호합니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설이며, 감정평가 자료상 관련 호수들은 공실 상태입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상26층, 사용승인일 2006.10.09이며 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 사다리형 평지로 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 40m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.0회이고 매각률은 0.0으로 제시돼 있어, 가격 할인만으로 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원문 확인. 2토지 을구 1번·2번·3번, 4토지 을구 1번 지상권의 권리자·범위·존속 내용과 실제 이용 제한을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 별도 계산. 최저가 113,050,000원 외에 지상권 부담과 경계벽·원상회복 비용 가능성을 포함해 총비용을 산정해야 합니다.
• 114호 현황 특정. 감정자료에는 여러 구분점포의 통합사용·공실 현황이 함께 기재되어 있으므로 114호의 현재 경계, 출입문, 면적, 독립성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 주소 대조. 현황조사상 임차인 2명은 모두 118호로 적혀 있습니다. 114호 점유자 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 실거래 직접 비교 금지. 확인된 단지 거래는 68.91~84.95㎡로 본건 35.07㎡와 맞지 않습니다. 최근 12개월 평균 744,222,222원을 본건 시세로 적용하지 마십시오.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 추세가 이전 기간 대비 -8.3%이므로 감정가 대비 큰 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “33%까지 떨어졌다”보다 ‘무엇을 인수하느냐’가 먼저다

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 345,000,000원에서 최저가 113,050,000원까지 내려온 5회 유찰·32.77%입니다. 그러나 투자 판단의 출발점은 그 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권 4건의 인수, 구분점포의 구조상 독립성 및 원상회복 비용 가능성, 그리고 본건 면적과 맞지 않는 단지 실거래 표본이 동시에 존재합니다.

최근 12개월 단지 평균은 744,222,222원, 최신 거래는 836,000,000원이지만, 해당 거래면적은 본건과 일치하지 않고 가격 추세 또한 -8.3%입니다. 따라서 “최저가가 단지 평균의 15.2%이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 가격 할인은 크지만 실질취득비용은 미확정이고, 권리·물리적 독립성·환금성까지 모두 확인해야 하는 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다.